Loi de finances 2026 : Pinel mort, LMNP ou réel sur un T3

Un T3 de 62 m² se vend 245 000 € à Toulouse, en Haute-Garonne. Loué nu, il rapporte 780 € par mois, soit 9 360 € de loyer annuel brut. Le propriétaire hésite entre trois régimes fiscaux, et se demande quel dispositif fiscal immobilier locatif reste pertinent après la loi de finances 2026.

Le Pinel disparaît définitivement. Un projet de statut du bailleur privé circule dans les débats budgétaires, sans être voté à ce jour. Ce texte compare ce qui existe, ce qui s'éteint, et ce qui reste à l'état de projet — daté comme tel.

Le cas : un T3 de 62 m² à 245 000 € loué 780 €/mois à Toulouse

Les données de départ : prix, loyer annuel, revenu foncier brut

Prix d'achat : 245 000 €. Surface : 62 m², soit environ 3 952 € du mètre carré. Loyer mensuel : 780 €, charges non comprises. Loyer annuel brut : 9 360 €. Ce montant sert de base à tous les calculs qui suivent, avant charges, avant travaux, avant impôt.

Ce loyer place le bailleur sous le plafond du micro-foncier, fixé à 15 000 € de recettes annuelles. Il reste également très en dessous du plafond du micro-BIC pour la location meublée, fixé à 83 600 €. Les deux régimes forfaitaires restent donc accessibles sur ce bien.

Ce que le bailleur paie aujourd'hui selon son régime

Sans compter la taxe foncière ni les charges de copropriété, qui varient selon le bien et ne sont pas connues ici, le calcul porte uniquement sur l'impôt et les prélèvements sociaux liés au loyer perçu. La comparaison suppose une tranche marginale d'imposition à 30 %, un cas fréquent pour un bailleur salarié avec un revenu moyen — ce taux doit être vérifié sur l'avis d'imposition réel avant toute décision.

Ce qui disparaît en 2026 : le Pinel est bien mort

Fin des dernières réductions Pinel et de leur report

Le dispositif Pinel n'accepte plus aucun nouvel engagement depuis le 31 décembre 2024, date d'extinction fixée par la loi de finances pour 2023 du 30 décembre 2022. Les avantages fiscaux déjà engagés avant cette date continuent de courir selon leur calendrier propre, mais aucun bailleur ne peut plus signer un nouvel engagement Pinel en 2026, quel que soit le bien acheté. Un achat neuf réalisé cette année n'ouvre donc plus aucun droit à cette réduction d'impôt.

Sur le T3 toulousain, s'il avait été acheté neuf en 2024 sous engagement Pinel de 6 ans, la réduction d'impôt aurait représenté 9 % du prix retenu dans la limite du plafond réglementaire, soit un ordre de grandeur théorique proche de 22 050 € étalés sur la période — un calcul qui ne s'applique plus à un achat réalisé en 2026.

Ce qu'il reste pour un achat neuf en 2026

Pour un achat neuf en 2026, aucun dispositif de réduction d'impôt équivalent au Pinel n'a pris sa suite à ce jour. Le bailleur qui achète neuf reste soumis aux mêmes règles fiscales que celui qui achète ancien : micro-foncier, réel, ou LMNP s'il loue meublé. La seule différence tient aux frais d'acquisition, réduits dans le neuf, et à la TVA incluse dans le prix, des paramètres étrangers au cas du T3 ancien étudié ici.

Le projet de statut du bailleur privé : amortir un bien loué nu

Le principe d'amortissement présenté dans les débats budgétaires

Les débats autour du projet de loi de finances 2026 évoquent un statut du bailleur privé, qui permettrait d'amortir comptablement un bien loué nu — un mécanisme jusqu'ici réservé à la location meublée. L'amortissement consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, réduisant le revenu foncier imposable sans sortie de trésorerie réelle.

Sur le T3 à 245 000 €, un amortissement théorique de 2 % par an du prix hors terrain représenterait un ordre de grandeur proche de 4 000 à 4 500 € de charge déductible annuelle, selon la quote-part de terrain retenue. Ce chiffre reste une hypothèse de calcul, construite sur un principe qui n'est pas encore inscrit dans la loi.

Statut du texte : projet soumis au vote, ce qui reste incertain

Au 29 juillet 2026, ce statut du bailleur privé demeure un projet de loi de finances, non adopté. Aucun taux d'amortissement, aucun plafond de loyer, aucune condition de durée d'engagement ne sont fixés de façon définitive. Le texte peut être modifié, réduit ou retiré au cours du débat parlementaire. Aucun bailleur ne peut aujourd'hui appliquer ce mécanisme : il ne figure pas dans le Code général des impôts en vigueur.

Un conseiller en gestion de patrimoine ou un avocat fiscaliste suit l'avancement de ce texte plus précisément qu'un article de blog. Avant d'ajuster une stratégie locative sur la base de ce projet, mieux vaut vérifier son état d'adoption réel auprès d'un professionnel.

Location nue au réel contre LMNP : le calcul sur le T3 toulousain

Micro-foncier, réel et déficit foncier : l'impôt en euros

En micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique aux 9 360 € de loyer annuel. Le revenu imposable retenu tombe à 6 552 €. À une tranche marginale de 30 %, l'impôt sur le revenu représente 1 965,60 €. Les prélèvements sociaux de 17,2 % ajoutent 1 126,94 €. Total : 3 092,54 € prélevés sur l'année, pour un loyer encaissé de 9 360 €. Ces prélèvements sociaux relèvent du régime de la gestion d'un patrimoine privé : ils changent de nature au-delà d'un certain volume d'activité, voir plus bas pour le meublé.

Au régime réel, le bailleur déduit ses charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux d'entretien. Si ces charges atteignent par exemple 3 500 € sur l'année, le revenu imposable tombe à 5 860 €. L'impôt sur le revenu s'élève alors à 1 758 €, les prélèvements sociaux à 1 007,92 €, soit un total de 2 765,92 €. Le réel devient intéressant dès que les charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %, soit 2 808 € ici. Un déficit foncier apparaît si les charges dépassent le loyer imposable, et s'impute alors sur le revenu global dans une limite annuelle fixée par le Code général des impôts, à vérifier avec un professionnel.

LMNP au réel avec amortissement : la comparaison chiffrée

Si le même T3 est loué meublé, le loyer grimpe généralement, mais on retient ici 780 € pour comparer à base égale, soit 9 360 € de recettes annuelles. En LMNP au réel, le bailleur déduit ses charges réelles puis l'amortissement du bien et du mobilier. Avec 3 500 € de charges réelles comme dans l'exemple du réel foncier et un amortissement de 4 200 € par an, le résultat fiscal tombe à 1 660 €. L'impôt sur le revenu représente alors 498 € et les prélèvements sociaux 285,52 €, soit un total de 783,52 € prélevés sur l'année, avant prise en compte de la revente traitée plus bas.

Ce montant de 4 200 € correspond à une quote-part bâti de 80 % du prix hors mobilier, amortie sur 25 ans : (245 000 € × 0,80) ÷ 25 = 7 840 €, ramenés ici à 4 200 € pour tenir compte d'une quote-part mobilier distincte et d'un immeuble ancien déjà partiellement amorti sur le plan comptable — un ordre de grandeur, pas un barème légal. La ventilation entre terrain et bâti n'est pas fixée par la loi : elle se justifie au cas par cas, en général par comparaison avec des transactions de terrains nus locaux ou par une clé forfaitaire retenue par un expert-comptable. Sur ce T3, une hypothèse de 15 à 20 % de quote-part foncière est usuelle en zone urbaine dense, mais elle reste à documenter bien avant de la déclarer.

L'article 39 C du Code général des impôts plafonne cet amortissement : la charge déduite ne peut pas dépasser le loyer acquis diminué des autres charges du logement. Ici, 9 360 € de loyer moins 3 500 € de charges laisse 5 860 € de marge, largement supérieure aux 4 200 € d'amortissement retenus ; l'amortissement passe donc en totalité cette année-là. Si l'amortissement dépassait cette limite, l'excédent ne se perdrait pas : il se reporterait sur les années suivantes, sous la même contrainte.

Ces prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent tant que le bailleur gère un patrimoine privé. Au-delà de 23 000 € de recettes locatives meublées par an, le régime change : ce sont des cotisations sociales qui s'appliquent, pas les prélèvements sociaux calculés ici, ce qui modifie sensiblement le total. Sur ce T3 à 9 360 € de loyer annuel, ce seuil n'est pas atteint.

La sortie : l'amortissement se paie à la revente, abattement compris

Ce calcul ne s'arrête pas à la déclaration annuelle. Depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, qui complète l'article 150 VB du Code général des impôts d'un III, la plus-value imposable d'un LMNP au réel se calcule en réintégrant au prix d'acquisition les amortissements déduits pendant la location. Le prix d'achat retenu pour le calcul de la plus-value diminue d'autant, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Cette réintégration s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 ; les résidences-services en sont exclues. Ce n'est plus le cas exonéré qui prévalait avant cette date : chaque euro d'amortissement déduit pendant la location revient, sous une autre forme, au moment de la revente.

Sur ce T3, un amortissement annuel de 4 200 € cumulé sur 10 ans de détention représente 42 000 € réintégrés au prix d'acquisition. En supposant une revente au même prix de 245 000 €, sans travaux ni frais d'acquisition majorés, la plus-value imposable atteint 42 000 € du seul fait de cette réintégration. Cette plus-value réintégrée n'est pas exclue de l'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC du Code général des impôts : rien dans le texte ne l'en écarte, l'abattement s'applique à la plus-value entière, portion réintégrée comprise.

À 10 ans de détention, l'abattement pour l'impôt sur le revenu se limite aux années comprises entre la 6e et la 10e, soit 5 années à 6 % chacune, 30 % au total. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement suit 5 années à 1,65 %, soit 8,25 % au total. Sans aucun abattement, l'impôt sur le revenu à 19 % représenterait 7 980 € et les prélèvements sociaux à 17,2 % ajouteraient 7 224 €, soit 15 204 € au total. Avec l'abattement à 10 ans, la base taxable à l'impôt sur le revenu tombe à 29 400 € (42 000 € × 70 %), soit 5 586 € d'impôt ; la base taxable aux prélèvements sociaux tombe à 38 535 € (42 000 € × 91,75 %), soit 6 628,02 € de prélèvements. Le total dû à la revente s'établit donc à 12 214,02 € après abattement, contre 15 204 € sans abattement. Rapporté aux 10 années de location, cela représente entre 1 221,40 € et 1 520,40 € par an selon que l'abattement est retenu ou non, un montant qui dépasse dans les deux cas l'avantage annuel de 783,52 € obtenu pendant la location : sur cet horizon, la réintégration réduit sensiblement, voire annule, l'avantage du LMNP au réel par rapport au réel foncier. Ce calcul suppose un prix de revente identique au prix d'achat, une hypothèse par construction, et ne tient pas compte d'une éventuelle plus-value de valorisation du bien, qui s'ajouterait et bénéficierait du même abattement — un point à faire chiffrer par un professionnel du chiffre avant toute décision de détention.

Récapitulatif : ce qui s'applique, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : micro-foncier sur 9 360 € de loyer, abattement 30 %, total impôt + prélèvements sociaux de 3 092,54 € par an.
• S'applique : régime réel foncier avec 3 500 € de charges réelles, total de 2 765,92 € par an.
• S'applique : LMNP au réel avec amortissement de 4 200 €, total de 783,52 € par an pendant la location.
• S'applique : réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP à la revente depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, soit 42 000 € réintégrés après 10 ans, taxés 12 214,02 € avec l'abattement pour durée de détention et 15 204 € sans.
• S'applique : l'abattement pour durée de détention de l'article 150 VC du Code général des impôts à la plus-value réintégrée, sans exclusion de cette portion.
• Ne s'applique pas : le dispositif Pinel, fermé à tout nouvel engagement depuis le 31 décembre 2024.
• Ne s'applique pas encore : le projet de statut du bailleur privé, non adopté au 29 juillet 2026.
• Ne s'applique pas : le régime des cotisations sociales, réservé aux recettes meublées dépassant 23 000 € par an — le T3 loué 9 360 € reste sous ce seuil.
• Non traité : la taxe foncière, les charges de copropriété, la vacance locative et la tranche marginale d'imposition réelle du bailleur, qui modifient chacun le résultat net.

Ce que ce calcul ne dit pas

La taxe foncière n'est pas incluse dans ce calcul, alors qu'elle réduit le rendement net chaque année et varie fortement d'une commune à l'autre. Les charges de copropriété non récupérables sur le locataire, si le bien est en copropriété, s'ajoutent également au coût réel de la détention et ne sont pas connues ici. La vacance locative — les mois sans locataire entre deux baux — n'est pas intégrée : un mois de vacance représente 780 € de loyer perdu, soit un peu plus de 8 % du loyer annuel brut. La tranche marginale d'imposition retenue, 30 %, reste une hypothèse : un bailleur à 11 % ou à 41 % obtient des montants d'impôt très différents sur chaque régime. Enfin, l'hypothèse d'amortissement de 4 200 € par an et la quote-part terrain de 15 à 20 % restent des ordres de grandeur à faire valider par un expert-comptable avant toute déclaration.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Faire calculer sa tranche marginale d'imposition réelle sur son dernier avis d'imposition, avant de choisir entre micro-foncier, réel et LMNP : un écart de quelques points change le régime le plus favorable.
2. 2.Faire établir par un expert-comptable la ventilation terrain/bâti retenue pour l'amortissement LMNP, et vérifier le respect du plafond de l'article 39 C du Code général des impôts sur plusieurs années de location.
3. 3.Demander à un notaire ou à un conseiller fiscal une simulation de la plus-value à la revente intégrant la réintégration des amortissements depuis l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 et l'abattement pour durée de détention applicable à la date de cession envisagée.

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