Calculateur de TRI d'un investissement locatif

Un rendement net de 4 % ne dit rien du capital que vous avez réellement immobilisé, ni du moment où l'argent revient. Deux opérations affichant le même rendement peuvent avoir des TRI du simple au double selon l'apport, la durée du crédit et l'horizon de revente.

Le TRI actualise chaque flux : l'apport versé aujourd'hui, les cash-flows mensuels de la période, et le produit net de la revente au terme. Il exprime le tout en un taux annuel, directement comparable au rendement d'une assurance-vie ou d'un portefeuille d'actions.

C'est aussi le seul calcul qui rend visible l'effet de levier. Vous engagez 30 000 € d'apport, mais la plus-value porte sur 250 000 € de bien : c'est cet écart, et non le loyer, qui produit les TRI à deux chiffres régulièrement mis en avant.

La plupart des simulateurs demandent un impôt annuel en euros et l'appliquent à l'identique chaque année. C'est faux deux fois. D'abord parce que les intérêts d'emprunt s'éteignent avec le capital : déductibles au régime réel, ils allègent lourdement les premières années et plus du tout les dernières. Ensuite parce qu'un déficit foncier ne s'évapore pas l'année où il naît.

Le calcul ci-dessus recompose donc l'impôt année par année, à partir des intérêts réellement payés sur chaque exercice. Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers ; le déficit qu'ils créent au-delà ne descend jamais sur le revenu global, il se reporte sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit venant des autres charges, lui, s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent partant au même report.

Cette asymétrie explique pourquoi un crédit long coûte moins cher qu'il n'en a l'air : une partie de ses intérêts revient sous forme d'impôt évité, parfois des années plus tard. Elle explique aussi une perte que personne n'affiche — un report non consommé se périme au bout de dix ans, et le solde restant le jour de la revente n'a plus de revenus fonciers à absorber. Le calcul le montre plutôt que de supposer qu'il finira par servir.

Le même moteur applique l'impôt à l'achat comptant, qui n'a aucun intérêt à déduire et paie donc davantage. C'est la condition pour que l'effet de levier affiché soit honnête : lui appliquer la déduction d'un crédit qu'il ne porte pas revenait à sous-estimer le crédit.

L'hypothèse de revalorisation du bien écrase tout le reste. À 3 % par an sur quinze ans, un bien prend 56 % de valeur, et le TRI devient spectaculaire. À 0 %, il fond de moitié. À −1 %, beaucoup d'opérations deviennent négatives.

La bonne méthode n'est pas de chercher la bonne hypothèse, mais de mesurer la sensibilité. Faites varier la revalorisation de −1 % à +3 % : si le TRI ne tient que dans le haut de la fourchette, votre opération n'est pas un investissement locatif, c'est un pari sur le marché.

Attention également au cash-flow négatif. Un TRI de 8 % obtenu au prix de 300 € d'effort d'épargne mensuel pendant quinze ans suppose que vous pourrez tenir cet effort quinze ans, sans vacance longue ni impayé.