Des questions posées sur les forums immobiliers, reprises avec les mots de qui les pose. Chaque réponse s'appuie sur au moins un chiffre issu de nos données, avec sa méthode et ses limites.
La banlieue. À 175 000 € frais compris, Paris vend 18 m², souvent classés F ou G, dont le loyer couvre la moitié de la mensualité. En petite couronne, le même budget achète un T2 de 40 m² dont le loyer en couvre 78 à 88 %. Et choisissez une gare en service, pas une gare promise.
Votre calcul est juste : à taux égal, le montage coûte 452 €. Mais il achète peu. En cas de coup dur, votre mensualité pourrait descendre à 1 721 € au lieu de 1 811 € avec le prêt direct, 90 € d'écart, et seulement si la clause autorise une baisse d'au moins 18 %. Et si la banque facture les 18 mois de plus comme le marché, le montage coûte 2 000 €.
Prenez l'argent. Racheté au prix du marché, le studio vous coûterait 109 256 € avec les frais pour 3 000 € de loyer net : 2,75 %, moins que le taux d'un crédit. Et l'organisme public qui rachète l'immeuble décidera bientôt des travaux que vous redoutez.
Assurez le logement dès maintenant, cave et parking compris, même vide. Vérifiez que cave et place sont bien les lots de l'acte. Lisez les derniers procès-verbaux d'assemblée : certains appels de travaux vous reviennent. Et mettez de côté la taxe foncière 2027, due en entier : 2 016 € dans la commune médiane, 168 € par mois.
Non, gardez-la. Ses revenus nuls ne diminuent pas les vôtres : avec ou sans elle, le bailleur compare le loyer à votre SMIC, environ 1 478 € net. La retirer ne rendrait pas le dossier plus solide, mais elle n'aurait plus aucun droit sur le logement. Ce qui compte, c'est le loyer visé : le tiers de votre salaire loue 35 m² au loyer médian de nos communes.
Oui, mais l'effort qui compte n'est pas d'abord sur le taux. 3,51 % dépasse de 0,21 point notre taux moyen à 20 ans : 18 € par mois. L'assurance de la banque en coûte 48 à 70, et la loi lui interdit de toucher au taux si vous l'assurez ailleurs, même après la signature. Demandez aussi le taux sans les autres produits : 0,10 point vaut 8,72 € par mois.
Avec vos chiffres, ces trois postes font environ 515 €, pas 2 000 €. Taxe foncière : 355 €, pour 108 jours sur 365. Charges : 33 €, pour 16 jours du trimestre. Fonds de roulement : 127 € au plus, le sixième du budget annuel. L'écart vient probablement du fonds de travaux : demandez au notaire le détail du calcul et l'état daté du syndic.
Non, rien ne vous y oblige. Le mètre dont vous avez entendu parler est la hauteur de la protection, pas celle de l'allège : le seuil qui déclenche l'obligation est à 0,90 m, et il ne vaut que pour la construction. Pour la location, le décret décence n'impose que d'entretenir les garde-corps existants, jamais d'en poser là où il n'y en a pas — la Cour de cassation l'a jugé le 22 juin 2022.
Oui : les six ans sont un plafond de contraintes, pas une porte qui se referme. Dès la 7ᵉ année vous louez librement, au prix du marché, et le PTZ continue de courir sans être remis en cause. Mais la TVA prend le relais : sa clause court dix ans et non six, la mise en location la déclenche comme une vente, et elle rappelle encore 8 246 € en 7ᵉ année sur un logement payé 200 000 €.
Il ne l'est presque jamais autant qu'on vous le dit. Sur les 955 communes que nous mesurons, l'effet de levier médian vaut −0,04 point de rendement interne, et il est négatif dans 497 d'entre elles. Surtout, votre montage donne 1,56 € de cash-flow de plus par mois que celui que vous rejetez, pour 46 000 € immobilisés en plus. Explications...
Le prix se défend : 3 902 € le m² contre 3 574 € de médiane à Pessac, et l'écart de 13 466 € vaut à peu près votre parking. Votre risque n'est pas là. Il faut revendre à 4 485 € le m² — plus cher que Bordeaux intra-muros aujourd'hui — pour seulement rentrer dans vos frais. Ne signez pas si vous pouvez déménager sous huit ans.
Écartez le 70/30 : il ferait payer à votre compagne 78 945 € de prêt pour 27,5 % de la maison. Restent le 64/36 et le 50/50 avec dette, qui ne diffèrent que de 14,04 % du résultat de la revente — quelques milliers d'euros à dix ans. Le vrai enjeu est ailleurs : n'étant pas pacsés, votre décès lui coûterait 102 862 € de droits. Explications...
Vos deux observations sont vraies en même temps, et la question n'a pas de réponse nationale. Sur les 955 communes que nous mesurons, l'achat ne devient gagnant qu'au bout de 14 ans en médiane — de 3 ans à jamais selon la commune. Votre CDI ne décide de rien, la durée pendant laquelle vous resterez décide de tout. Explications...
Ni « T1 bis » ni « T2 » n'existent en droit : aucun texte ne les définit, aucun n'impose de porte ni de surface minimale à une chambre. Le seul endroit où le nombre de pièces produit un effet chiffré, c'est l'encadrement des loyers — et il joue contre le bailleur : à Paris, déclarer deux pièces au lieu d'une abaisse le plafond de loyer de 13,8 %.
Non, la moins-value n'est pas acquise. Votre prix de vente n'est pas 43 000 € mais 38 000 €, et votre prix de revient pas 45 000 € mais 34 000 € : soit 4 000 € de plus-value, imposés 1 448 € avant six ans de détention. Tout se joue sur la facture de l'abri de jardin, qui ne compte que si une entreprise l'a fourni et posé. Et dans tous les cas, vous ne garderez pas 43 000 €.
Le prix n'est pas votre problème : à coût d'entrée égal, l'ancien d'Avrillé vous donnerait 85 m² au lieu de 80, et votre zone B1 ouvre un PTZ de 54 000 à 130 000 € selon la taille de votre foyer. Sur vos cinq doutes, quatre se rattrapent après la livraison. Un seul ne se rattrape jamais : l'isolement de façade, qui doit être écrit en décibels avant que vous signiez.
Oui, et vous avez tiré le bon levier : votre délégation d'assurance vaut environ 12 600 €, quand 0,10 point de taux n'en vaudrait que 1 518 €. Deux lignes manquent au plan : les intérêts intercalaires jusqu'à la livraison, 1 100 à 3 100 € selon l'ordre de déblocage, et les 0 € des cinq dernières années d'assurance, qui laissent environ 51 000 € sans couverture.
Non, et l'arithmétique vous donne raison. Pour qu'emprunter soit gagnant, il faudrait que votre épargne rapporte 5,87 % brut : votre meilleur PEL plafonne à 2,07 % net. Sur un crédit d'un tiers, payer comptant laisse 13 765 € de plus en dix ans. Le vrai sujet n'est pas cash ou crédit, mais l'ordre dans lequel vider vos enveloppes — et le calendrier de votre épargne salariale. Explications...
Oui, et bien au-delà d'une déclaration. En Seine-Saint-Denis, l'autorisation de changement d'usage est exigée par la loi elle-même, pas par votre commune : jusqu'à 100 000 € d'amende sans elle. Seule exception, votre résidence principale. La copropriété n'est donc pas votre premier obstacle, la mairie l'est. En face, la location à des étudiants ne demande aucune autorisation. Explications...
Pas aujourd'hui. Vos 2 300 € portent 143 140 € de prix d'achat sans loyer, 187 733 € avec un loyer de 1 000 € pondéré à 70 %. Une maison à 240 000 € exigerait 3 124 € de solde. Il vous manque 56 352 € d'apport, soit trois à quatre ans d'épargne — et le loyer ne remboursera pas le crédit. Explications...
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