Fiscalité et revente
Estimation de la taxe foncière
La taxe foncière est la charge la plus sous-estimée d'un achat immobilier : elle représente souvent un à deux mois de loyer, et augmente chaque année. Ce calculateur en donne une estimation à partir de la base d'imposition et des taux de votre commune.
Taxe foncière annuelle
1 349 €
soit 112 € par mois
- Part communale74 %
- Intercommunale7 %
- Ordures ménagères15 %
- Frais de gestion4 %
- Base d'imposition
- 2 500 €
- la moitié de la valeur locative cadastrale
- Part communale
- 1 000 €
- Part intercommunale
- 100 €
- Ordures ménagères
- 200 €
- récupérable sur le locataire
- Frais de gestion
- 49 €
- prélevés par l'État, de 3 à 9 % selon la taxe
- Coût au m²
- 21 € / m²
- Coût sur dix ans
- 13 490 €
- à taux constants, donc probablement sous-estimé
Ce que cela signifie
Comptez environ 1 349 € de taxe foncière par an, soit 112 € par mois à provisionner.
Cela représente 21 € du m² et par an.
Les 200 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères sont récupérables sur le locataire si vous louez le bien.
Les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année, et les communes votent librement leurs taux : une hausse de 10 % en un an n'a rien d'exceptionnel.
Cette estimation dépend entièrement des taux votés dans votre commune. Demandez le dernier avis de taxe foncière au vendeur : c'est le seul chiffre fiable.
Calcul gratuit et sans inscription : vos montants restent dans votre navigateur. Barèmes vérifiés au 27 juillet 2026.
Comment la taxe foncière est calculée
Tout part de la valeur locative cadastrale : le loyer annuel théorique que produirait le bien s'il était loué, tel que déterminé par l'administration à partir de critères datant pour l'essentiel de 1970 et revalorisés chaque année.
Cette valeur est divisée par deux pour tenir compte forfaitairement des frais du propriétaire. Le résultat constitue la base d'imposition, celle qu'imprime l'avis, à laquelle s'appliquent les taux votés par la commune et l'intercommunalité. Le département n'en perçoit plus depuis 2021 : sa part a été versée aux communes, dont le taux a augmenté d'autant.
S'y ajoutent, sur la même base, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, et là où elles sont levées, la taxe GEMAPI et les taxes spéciales. L'État prélève enfin des frais de gestion : 3 % des parts communale, intercommunale et GEMAPI, 8 % de la taxe sur les ordures ménagères, 9 % des taxes spéciales. Dans un investissement locatif, la taxe sur les ordures ménagères est récupérable sur le locataire, contrairement au reste.
Pourquoi elle augmente si vite
Deux mécanismes se cumulent. D'une part, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées chaque année en fonction de l'inflation. D'autre part, les communes votent librement leurs taux, et la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales les a incitées à se rattraper sur le foncier.
Sur la dernière décennie, des hausses cumulées de 30 à 60 % ont été observées dans plusieurs grandes villes. Projeter la taxe foncière actuelle sur dix ans sans hypothèse de hausse revient à sous-estimer significativement le coût de détention.
Questions fréquentes
Où trouver la base et les taux ?
Sur l'avis de taxe foncière : la ligne « Base » donne la base d'imposition, aussi appelée revenu cadastral. La valeur locative cadastrale n'y figure pas : la base en est déjà la moitié, et c'est elle que demande le calculateur. La ligne « Taux » donne les taux de chaque colonne. Pour un bien que vous n'avez pas encore acheté, demandez le dernier avis au vendeur : c'est un document qu'il détient et qu'il n'a aucune raison de refuser. C'est le seul chiffre réellement fiable.
Qui paie la taxe foncière l'année de la vente ?
Légalement, le propriétaire au 1er janvier, donc le vendeur. Dans la pratique, le notaire prévoit presque systématiquement une répartition au prorata temporis : vous remboursez au vendeur la part correspondant à la période postérieure à la vente.
Existe-t-il des exonérations ?
Les constructions neuves bénéficient d'une exonération de deux ans sur la part communale, sous réserve d'une déclaration dans les 90 jours de l'achèvement. Des exonérations existent aussi pour les personnes âgées ou handicapées sous conditions de revenus, et pour certains travaux d'économie d'énergie selon les communes.
Cette estimation est-elle fiable ?
Elle donne un ordre de grandeur, mais les taux varient énormément d'une commune à l'autre, d'environ 10 % à 80 % cumulés. Sans les taux exacts de votre commune et la valeur cadastrale réelle du bien, l'écart avec la réalité peut être important.