Méthodologie

Prix de vente

Source

Statistiques DVF agrégées, DGFiP, via data.gouv.fr

Période couverte

ventes de janvier 2021 à décembre 2025

Jeu extrait le

16 août 2026

Indicateur retenu

médiane du prix au m² des mutations de biens entiers, par commune et par type de bien

Seuil de publication

30 ventes minimum sur la période ; en deçà, aucun prix n'est publié

Ce sont des ventes réellement signéeset enregistrées par l'administration fiscale, non des prix affichés dans des annonces. C'est la différence qui compte : un prix demandé est au-dessus du prix conclu, dans une proportion que rien ne mesure commune par commune.

Une médiane sur douze ventes en cinq ans n'est pas un prix de marché, c'est une anecdote. Sous 30 ventes, le champ reste vide plutôt que d'afficher un chiffre que rien ne soutient.

Paris, Lyon et Marseille font exception.Ces trois villes n'ont pas de médiane communale dans le fichier, mais des médianes d'arrondissement. Une médiane de médianes n'a pas de sens : le site publie donc la moyenne des médianes d'arrondissement pondérée par le nombre de ventes, et l'affichage le signale partout où le chiffre apparaît.

Loyers

Source

Carte des loyers, ANIL et ministère du Logement, via data.gouv.fr

Millésime

2025-T3 (3ᵉ trimestre 2025)

Indicateur retenu

loyer d'annonce au m² par mois, charges comprises

Seuils de fiabilité

30 annonces observées minimum, R² du modèle ≥ 0,5

Valeurs écartées

toutes les valeurs extrapolées de communes voisines (TYPPRED « maille » chez l'ANIL)

Trois réserves, toutes tirées de la note méthodologique de l'ANIL, et portées partout où le chiffre s'affiche.

• Ce sont des loyers demandés, relevés sur des annonces, non des baux signés.
• Ils sont charges comprises, ce qui les gonfle par rapport à un loyer hors charges. Le biais joue dans le même sens partout : la comparaison entre communes reste valide, la lecture du niveau absolu demande d'en tenir compte.
• Ils datent d'un trimestre, quand les prix de vente couvrent cinq ans. Tout ratio qui croise les deux hérite de cet écart de temporalité.

L'ANIL publie aussi des valeurs estimées pour les communes qui n'ont pas assez d'annonces, en les extrapolant de communes voisines jugées semblables. Ces valeurs sont écartées à la construction du jeu : une extrapolation n'a pas sa place dans un arbitrage chiffré.

Droits de mutation (« frais de notaire »)

Source

DGFiP, tableau des taux, abattements et réductions applicables, publié sur impots.gouv.fr

Date d'effet du tableau

1er juin 2026

Départements couverts

101

Taux appliqués

6,32 % dans les 89 départements ayant voté la hausse, 5,81 % dans les 12 autres, 5,09 % au taux réduit

Le site stocke la part départementale— 5,00 %, 4,50 % ou 3,80 % — et non le total, parce que c'est la seule des deux grandeurs qui figure dans le texte et se vérifie ligne à ligne contre le document officiel. Le total s'en déduit : part départementale + 1,2 % de taxe de publicité foncière communale + 2,37 % de frais d'assiette calculés sur la seule part départementale.

C'est ce dernier point qui explique qu'une part départementale de 5,00 % donne 6,32 % et non 6,20 %.

Les tableaux qu'on trouve ailleurs divergent : trois erreurs ont été relevées lors de la reprise de juillet 2026, dont l'Eure donnée comme non majorée alors qu'elle a voté la hausse. Le document DGFiP fait seul foi ici.

Taxe foncière

Source

Recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI 2025), DGFiP

Année d'imposition calculée

2026

Formule

base d'imposition moyenne par logement × (taux communal + taux intercommunal appliqués)

Revalorisation

coefficient 1,008 (art. 1518 bis du CGI), qui porte les bases 2025 à leur niveau 2026

Communes couvertes

1 047 sur 1 048

L'article 1380 du CGI établit la taxe foncière sur le revenu net cadastral, soit la moitié de la valeur locative. Les trois termes du calcul viennent du même fichier officiel : la base moyenne par logement, le taux voté par la commune et celui voté par l'intercommunalité, chacun tel qu'il est réellement appliqué sur le territoire.

Une conséquence mérite d'être connue, parce qu'elle est contre-intuitive et qu'elle pèse lourd dans l'étude acheter/louer : la taxe foncière est fortement régressive. Les valeurs locatives cadastrales des logements datent de 1970 et n'ont jamais été révisées ; elles ne suivent donc pas les prix de marché. La même taxe représente environ 0,2 % de la valeur d'un appartement parisien et près de 4 % à Montluçon ou à Noyon.

Traitement des données

• Périmètre. Les 1 048 communes de plus de 10 000 habitants. En dessous, le nombre de ventes devient trop faible pour qu'une médiane veuille dire quelque chose : à 5 000 habitants, la couverture des prix d'appartements tombe à 83 %.
• Seuil de transactions. 30 ventes minimum, par commune et par type de bien. Le même seuil s'applique aux sections cadastrales.
• Valeurs aberrantes. À l'échelle communale, aucune médiane du jeu ne sort des bornes de plausibilité. À l'échelle des sections cadastrales, si : quelques mutations aux surfaces manifestement fausses — garages ou caves comptés pour des logements — produisent des médianes à vingt-et-un euros le m² ou à deux cent mille. Les médianes de section hors de la bande 200 – 30 000 €/m² sont écartées, soit 3 sections sur 16 129.
• Ventes en bloc. Le site part des indicateurs déjà agrégés par la DGFiP, et n'applique aucun filtrage supplémentaire de son fait. Le périmètre exact retenu par la DGFiP pour ces indicateurs figure parmi les questions ouvertes ci-dessous : il n'est pas décrit avec assez de précision dans la documentation du jeu pour être affirmé ici.
• Médiane ou moyenne. La médiane situe un bien ; c'est elle qui est publiée comme prix. La moyenne mesure une évolution ; c'est elle, et elle seule, qui sert la courbe annuelle — parce qu'une médiane annuelle ne se recompose pas à partir de médianes mensuelles, quand la moyenne, si. Les deux ne sont jamais affichées côte à côte : le lecteur croirait à une contradiction là où il y a deux statistiques différentes.
• Dispersion interne. Le rapport entre le neuvième et le premier décile des médianes de section chiffre l'hétérogénéité d'une commune. Il n'est publié qu'au-delà de 3 sections exploitables. Une section cadastrale n'est pas un quartier : le découpage est fiscal, et aucune section n'est jamais nommée à l'écran.

L'angle mort de l'Alsace-Moselle

Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, régime de publicité foncière hérité du droit local, et non du fichier immobilier qui alimente DVF. Leurs ventes n'y figurent donc pas. Mayotte en est également absente.

Conséquence : 56 communes du jeu n'ont aucun prix de vente, dont Strasbourg, Mulhouse et Metz. Ce n'est pas un défaut de filtrage — aucun réglage ne le corrigerait — mais un manque de source.

Là où le site affiche malgré tout un prix pour ces communes, il s'agit de prix demandés, relevés sur des annonces, structurellement au-dessus des prix signés, et l'affichage le dit. Ces communes sont en revanche exclues de l'étude acheter/louer : y mêler un prix demandé à des prix signés fausserait le classement sans que le lecteur puisse faire la part de la source et du marché.

Hypothèses du calcul acheter ou louer

Ces hypothèses sont celles de l'étude ville par ville. Le calculateur du même nom laisse chacune d'elles modifiable ; l'étude les fixe, pour que les 955 communes soient comparées toutes choses égales par ailleurs.

La seconde étude, le zonage ABC face aux prix réels, n'a pas d'hypothèse de calcul : elle ne compare que des médianes de prix, sur le même jeu communal et avec les mêmes exclusions. Sa seule convention est la définition de l'écart, qui est écrite sur la page et rappelée dans l'en-tête de son export. La troisième, la taxe foncière en mois de loyer, n'ajoute elle non plus aucune hypothèse : elle rapporte la taxe déjà calculée ici au loyer et au prix du logement de référence de l'étude ville par ville. Sa seule réserve, portée sur sa page comme sur celle-ci, est que la base d'imposition du REI est celle du logement moyen de la commune et non d'un 70 m². La quatrième, l'écart de prix à l'intérieur d'une commune, mesure ce que les trois premières laissent de côté : la marge d'erreur de la médiane communale sur laquelle elles reposent toutes. Elle est la seule à poser un seuil qui lui est propre — huit sections cadastrales, contre trois pour le jeu communal —, parce qu'en deçà le neuvième décile d'une si petite série n'en est pas un. La cinquième, le marché s'est vidé, puis il est reparti, est la seule à lire une série dans le temps plutôt qu'un état. Elle emploie donc des moyennes en fenêtres glissantes de douze mois, et publie les prix en indice base 100 : une moyenne au m² affichée à côté des médianes du site se lirait comme une contradiction. La sixième, ce qu'emprunte 1 000 € par mois depuis 2003, est la seule qui ne repose pas sur les données du site : elle reprend les taux moyens de la Banque de France jusqu'en 2006 et de l'Observatoire Crédit Logement/CSA depuis 2007, et les convertit en capital empruntable sur vingt ans, hors assurance, avec le moteur des calculateurs. Elle y superpose le taux de l'emprunt d'État à 10 ans, publié par la Banque de France, et mesure le retard avec lequel le crédit en suit les variations ; le contexte géopolitique de chaque période y est daté, jamais pesé. Les six études sont réunies sur la page des études.

Logement de référence

appartement ancien de 70 m², identique partout

Apport

20 % du prix

Crédit

3,45 % nominal sur 25 ans, assurance 0,34 % du capital initial

Frais d'acquisition

droits de mutation au taux réel du département, émoluments du notaire au barème, contribution de sécurité immobilière, débours

Coûts de détention

taxe foncière réelle de la commune, 1 % de la valeur du bien en provision d'entretien, 16 €/m²/an de charges de copropriété, 3,5 €/m²/an d'assurance habitation

Évolution des prix

1 % par an

Évolution des loyers

1,5 % par an

Épargne du locataire

l'apport non immobilisé est supposé placé à 2,5 % par an

Frais de revente

6 % du prix de revente

Horizon exploré

30 ans ; au-delà, aucun seuil n'est cherché

Quelques-uns de ces choix méritent leur justification.

• L'apport est proportionnel, non forfaitaire. Un apport fixe de 50 000 € couvrirait la totalité d'un achat dans la commune la moins chère et un dixième d'un achat à Paris : le classement mesurerait alors l'effet de levier plus que le marché.
• Les charges de copropriété sont comptées en entier, part récupérable sur le locataire comprise. Le loyer de l'ANIL étant charges comprises, retrancher cette part du côté propriétaire reviendrait à comparer un loyer chargé à un coût qui ne l'est pas.
• L'énergie ne figure ni d'un côté ni de l'autre.Le locataire paie sa facture comme le propriétaire, et l'ANIL ne l'inclut pas dans ses loyers charges comprises.
• L'évolution des prix retenue est basse.Une hypothèse de plus-value généreuse ferait basculer le classement sans qu'aucune donnée ne le justifie. Le site refuse de projeter les prix commune par commune, et l'étude ne fait pas exception.
• Le locataire place son apport.Sans cette hypothèse, la comparaison serait biaisée en faveur de l'achat : le locataire dispose d'un capital que l'acheteur a immobilisé.

Les barèmes fiscaux et les paramètres de marché employés par l'ensemble des calculateurs ont été relus le 27 juillet 2026.

L'estimation à l'adresse

L'estimateur chiffre un bien d'après les ventes signées les plus proches de son adresse, et publie à côté l'écart qu'on peut en attendre. Cet écart est mesuré, ci-dessous ; les réglages qui le produisent aussi.

Source

Demandes de valeurs foncières géolocalisées (DGFiP, via Etalab), ventes de janv. 2021 à déc. 2025, une ligne par vente avec son adresse et ses coordonnées.

Ventes retenues

4 277 486 sur 6 803 387 mutations : celles qui portent un seul logement, avec ou sans garage, cave ou box. Les ventes de plusieurs logements et celles qui comprennent un local d'activité sont écartées, leur prix au m² ne voulant rien dire.

Garde-fous

200 à 25 000 €/m², 9 à 500 m².

Comparables

Les 20 ventes les plus proches, du même type, d'une surface comprise entre 71 % et 140 % de celle du bien — et, pour une maison dont on connaît le terrain, d'un terrain du tiers au triple (×3). Recherche jusqu'à 5 km.

Recalage

Chaque vente est ramenée au dernier trimestre publié par un indice de prix au m² trimestriel, par département et par type de bien, mesuré en médiane sur ces mêmes ventes.

Nombre de pièces

Un coefficient par type de bien, tranche de surface et nombre de pièces, mesuré dans les ventes : un appartement de 35 à 45 m² d'une seule pièce se vend en général 6 % sous les autres appartements de cette surface. Validé sur 47 562 ventes qui n'avaient pas servi à le mesurer : il ramène le décalage des biens concernés de 4 % à 1 %. Il recentre l'estimation ; il ne la resserre pas. Une configuration trop rare pour être mesurée seule l'est avec la tranche de surface voisine, si ses propres ventes pèsent assez ; sinon, l'estimation n'en tient pas compte, et le dit.

Classe énergie

Facultative. Un coefficient par zone climatique, type de bien et classe, mesuré sur 1 055 596 ventes rapprochées de leur DPE — même adresse, même type, surface à 10 % près, diagnostic établi avant la vente. Entre une maison classée D et une maison classée F du même quartier, l'écart mesuré est de 12 points en zone H1 (nord et est), de 7 en zone H3 (pourtour méditerranéen) : se chauffer y coûte moins. Validé sur des ventes qui n'avaient pas servi à le mesurer : il ramène le décalage des biens concernés de 5,4 % à 0,2 %. C'est une association, pas un effet isolé : une maison classée G est souvent aussi plus ancienne.

Estimation

La médiane des prix au m² recalés des comparables, corrigée du nombre de pièces et, si elle est connue, de la classe énergie, multipliée par la surface.

L'écart, mesuré

3 000 ventes réelles des vingt-quatre derniers mois, tirées dans toute la France, ont été estimées comme si leur prix était inconnu — avec les seules ventes signées avant elles. L'écart se mesure entre le prix signé et l'estimation. Quatre départements contrastés sont mesurés à part, 500 ventes chacun.

L'écart affiché pour une adresse n'est pas la moyenne nationale : c'est celui mesuré pour les adresses dont les comparables étaient aussi dispersés. La dispersion est l'écart interquartile des prix au m² recalés, rapporté à leur médiane.

Dispersion jusqu'à 18 %

Un bien sur deux à moins de 10,5 %

Jusqu'à 23 %

Un bien sur deux à moins de 11,9 %

Jusqu'à 29 %

Un bien sur deux à moins de 13,8 %

Jusqu'à 37 %

Un bien sur deux à moins de 18,1 %

Au-delà de 37 %

Un bien sur deux à moins de 19,3 %, affiché avec un avertissement

Quand l'estimateur se tait

Avec moins de 20 comparables, ou quand ils s'étendent au-delà de 1 500 m. En deçà de ce rayon, à dispersion égale, l'écart ne dépend presque pas de la distance ; au-delà, il décroche, et l'écart affiché ne serait plus vrai. Les ventes trouvées restent affichées.

Ce qui quitte le navigateur

L'adresse part au service de géocodage de la Géoplateforme de l'IGN, qui sert la Base Adresse Nationale. La carte des ventes demande ensuite au même service les images du Plan IGN autour de l'adresse, et rien d'autre. La position trouvée part aussi à Géorisques, le service de l'État sur les risques naturels et technologiques, qui renvoie ceux qu'il connaît à cette adresse ; ils s'affichent sous l'estimation sans la modifier. L'estimation se calcule dans le navigateur, sur des fichiers de ventes découpés en cases d'environ 5 km de côté : le serveur du site ne voit passer que la case consultée, jamais l'adresse, la surface ou le prix.

Calibration mesurée le 25 septembre 2026, sur le millésime de ventes 2025-12. Elle se remesure à chaque millésime, et la suite de tests du site échoue si les écarts publiés ici ne sont plus ceux que le calcul produit.

Ce que le site refuse de calculer

• Le délai de vente. Aucune source publique ne le mesure commune par commune. Les chiffres qui circulent viennent de portails d'annonces, sur leur propre périmètre, sans méthode publiée.
• La marge de négociation. Même raison. L'écart entre prix demandé et prix signé demanderait d'apparier annonce et vente, ce qu'aucun jeu ouvert ne permet.
• L'effet de l'état, de l'étage ou de la vue sur un prix. Les ventes publiques ne portent aucun de ces critères. L'estimation à l'adresse ne leur prête donc aucun pourcentage : c'est l'essentiel de l'écart qu'elle affiche, et ce qu'une visite permet d'apprécier. Le DPE, lui, se mesure : la base des diagnostics de l'ADEME porte l'adresse et la surface de chaque logement, qui se rapprochent des ventes. Ce que l'état peut peser se lit en revanche dans les reventes : sur 119 189 maisons vendues deux fois entre janv. 2021 et déc. 2025 — même parcelle, même surface, mêmes pièces —, chaque revente ramenée par l'indice départemental au même trimestre que l'achat, 25,9 % ont pris plus de 25 % et 10,5 % ont perdu plus de 15 %. C'est un repère, affiché comme tel, et non une correction : on ne sait pas quelles reventes ont suivi des travaux, et le déduire du prix mesurerait le critère qu'on se serait donné.
• Les prix des communes de moins de 10 000 habitants. Couvrir les 35 000 communes de France produirait des milliers de pages à faible densité de transactions, donc des chiffres non fiables — exactement ce que cette page existe pour éviter.

Ce qui reste ouvert

Les points sur lesquels les données disponibles ne permettent pas de trancher aujourd'hui. Ils sont listés plutôt que comblés par une hypothèse.

• Le périmètre exact des mutations retenues par la DGFiP dans ses indicateurs agrégés — notamment le sort réservé aux ventes en bloc et aux mutations multi-lots.
• La base cadastrale d'un logement donné : le REI ne publie qu'une moyenne par commune, tous logements confondus.
• La taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les taxes spéciales adossées à la taxe foncière, qui varient par zone à l'intérieur d'une même commune et ne sont pas intégrées au calcul.
• Le rapprochement entre prix demandés et prix signés, qui permettrait de mesurer la marge de négociation.

Sources et licences

Toutes les sources sont publiques et téléchargées par des scripts versionnés, jamais recopiées à la main. La liste ci-dessous est celle qu'ils déclarent.

• Statistiques DVF agrégées (DGFiP) — ventes de janvier 2021 à décembre 2025

  https://www.data.gouv.fr/api/1/datasets/r/851d342f-9c96-41c1-924a-11a7a7aae8a6

• Zonage ABC du logement — arrêté du 23 juin 2026

  https://www.data.gouv.fr/api/1/datasets/r/13f7282b-8a25-43ab-9713-8bb4e476df55

• Communes, populations légales et centres (INSEE, via geo.api.gouv.fr)

  https://geo.api.gouv.fr/communes?fields=nom,code,codeDepartement,codeRegion,population,centre&format=json

• Contours des régions métropolitaines, données IGN sous Licence Ouverte

  https://raw.githubusercontent.com/gregoiredavid/france-geojson/master/regions-version-simplifiee.geojson

• Contours communaux du département 75 (IGN via geo.api.gouv.fr) — sert le seul encart parisien

  https://geo.api.gouv.fr/departements/75/communes?fields=nom,code,contour&format=json

• Contours communaux du département 92 (IGN via geo.api.gouv.fr) — sert le seul encart parisien

  https://geo.api.gouv.fr/departements/92/communes?fields=nom,code,contour&format=json

• Contours communaux du département 93 (IGN via geo.api.gouv.fr) — sert le seul encart parisien

  https://geo.api.gouv.fr/departements/93/communes?fields=nom,code,contour&format=json

• Contours communaux du département 94 (IGN via geo.api.gouv.fr) — sert le seul encart parisien

  https://geo.api.gouv.fr/departements/94/communes?fields=nom,code,contour&format=json

• Statistiques DVF mensuelles (DGFiP), 263 Mo — sert la seule tendance annuelle

  https://www.data.gouv.fr/api/1/datasets/r/03fba98d-885b-43c0-8986-d299cabc29da

• Carte des loyers ANIL 2025, appartements — loyers d'annonce, 3e trimestre 2025

  https://static.data.gouv.fr/resources/carte-des-loyers-indicateurs-de-loyers-dannonce-par-commune-en-2025/20251211-145010/pred-app-mef-dhup.csv

• Carte des loyers ANIL 2025, maisons — loyers d'annonce, 3e trimestre 2025

  https://static.data.gouv.fr/resources/carte-des-loyers-indicateurs-de-loyers-dannonce-par-commune-en-2025/20251211-145039/pred-mai-mef-dhup.csv

• Recensement des éléments d'imposition à la fiscalité directe locale (REI 2025, DGFiP) — bases et taux de taxe foncière bâtie par commune

  https://data.economie.gouv.fr/api/v2/catalog/datasets/impots-locaux-fichier-de-recensement-des-elements-dimposition-a-la-fiscalite-dir/attachments/rei_2025_fichier_notice_tracezip

• Diagnostics de performance énergétique des logements existants, établis depuis juillet 2021 (ADEME) : l'étiquette, la surface et l'adresse de chaque logement diagnostiqué, rapprochées des ventes pour mesurer l'effet de la classe énergie sur le prix.

  https://data.ademe.fr/datasets/dpe03existant

Ces jeux sont diffusés sous Licence Ouverte 2.0 (Etalab) ou sous une licence compatible, par la DGFiP, l'ANIL, le ministère du Logement, l'INSEE, l'IGN et l'ADEME.

Les jeux produitspar ce site — au premier rang desquels le classement de l'étude acheter/louer, exportable en CSV — sont publiés sous la même Licence Ouverte 2.0 : réutilisation libre, y compris commerciale, sous réserve de mentionner L'Observatoire Immo et l'adresse de la page comme source.