Financement

Capacité d'endettement : je ne comprends pas trop pourquoi bloquer à 35 % du salaire ^^

Le cas, tel qu'il nous est posé

C’est pas très logique d’être coincé à 35% du salaire car ça limite beaucoup la capacité d’emprunt quand même Par exemple, un prêt de 200k € à 4% ca fait des mensualités autour de 950€/ mois Si on a un salaire de 2300€ par mois on est à 40% de taux d’endettement, donc ça passe pas. Mais pourtant il reste 1350€ derrière ? Quand j’étais au smic c’est ce que je gagnais et en parallèle je devais payer 500€ de loyer Donc comment ça marche en fait, de base n’importe qui au smic est surendetté à cause de son loyer ? 35% ça me paraît très peu quand même, est-ce que certaines banques ignorent ce paramètre ? Je me souviens, justement quand j’étais au smic, ma banquière voulait absolument que je rentre dans l’immobilier et son argument était « certes, vous allez dépasser 35% pour l’instant, mais vous arrivez à la fin de vos études et vous aller toucher un salaire plus élevé dans moins de 2 ans donc profitez du taux à 0% »

En résumé

  • Un salaire de 2 300 € net par mois.
  • Un prêt envisagé de 200 000 € à 4 %, pour une mensualité d'environ 950 €.
  • Auparavant : un SMIC et 500 € de loyer.
  • À l'époque, une banquière qui poussait à acheter au-delà de 35 %, en misant sur une hausse de salaire après les études.
  • Non précisés : la durée du prêt, l'apport, les crédits en cours et la ville de l'achat.

La réponse courte

Le loyer n'entre pas dans les 35 % : seules les mensualités de crédit y comptent, et le loyer s'arrête quand on achète. Au SMIC, 35 % font 517 € par mois, à peu près votre loyer d'alors. Dans nos 956 communes, c'est aussi à peu près le loyer du logement que ce crédit achète. Les banques n'ignorent pas la règle, mais un crédit sur cinq peut la dépasser, en priorité pour les primo-accédants.

Publié le — chiffres arrêtés au

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Vos 950 € supposent un prêt sur 30 ans

200 000 € à 4 % coûtent 955 € par mois sur 30 ans, hors assurance. Or la même règle limite la durée à 25 ans. Sur 25 ans, la mensualité passe à 1 056 €, et à 1 112 € avec une assurance moyenne, qui compte dans le calcul : 48 % de 2 300 €. Pour emprunter cette somme dans les règles, il faut gagner 3 178 € net par mois.

Avec 2 300 €, la mensualité admise est de 805 € assurance comprise : 144 740 € empruntables sur 25 ans à 4 %, 152 961 € au taux moyen actuel de 3,45 %.

Le loyer n'est pas une dette

Les 35 % ne comptent que les remboursements de crédit, rapportés aux revenus nets. Un locataire au SMIC qui paie 500 € de loyer n'est endetté de rien, et surendetté encore moins : le surendettement, c'est ne plus pouvoir payer ses dettes, pas dépasser un ratio.

Et quand vous achetez, le loyer s'arrête : la mensualité le remplace. Au SMIC, 35 % font 517 € par mois, à peine plus que vos 500 € de loyer d'alors, qui en représentaient 34 %. Les bailleurs appliquent d'ailleurs presque la même règle : un loyer d'au plus un tiers des revenus.

35 %, c'est à peu près le loyer du logement acheté

Nous avons appliqué la règle aux 956 communes de plus de 10 000 habitants dont nous connaissons le prix des appartements, pour un achat sans apport sur 25 ans à 3,45 % :

  • avec 2 300 €, vous achetez un bien d'environ 139 000 €, frais financés en plus : 49 m² dans la commune médiane. Un 40 m² reste accessible dans 654 communes, soit 68 %, un 65 m² dans 293, soit 31 % ;
  • ces 49 m² se louent en médiane 742 € par mois charges comprises, pour 805 € de mensualité ;
  • au SMIC, le bien vaut 88 000 €, soit 31 m², qui se louent 471 €, pour 517 € de mensualité.

La règle vous laisse donc rembourser un peu plus que le loyer du même logement. Elle ne vous condamne pas à louer : elle vous empêche d'acheter plus grand que ce que vous pourriez louer.

Pourquoi le même plafond pour tous

Votre critique est fondée : 35 % de 2 300 € laissent 1 495 €, 35 % de 6 000 € en laissent 3 900 €, et la règle pèse bien plus sur les petits salaires. Mais le Haut Conseil de stabilité financière ne juge pas votre budget : il limite le risque de tout le système bancaire, avec une règle simple que chaque banque applique à chaque dossier. Et ce qui reste n'est pas tout disponible : taxe foncière, charges de copropriété et travaux, qu'un locataire ne paie pas, en sortent aussi.

Les banques peuvent la dépasser, pas l'ignorer

Depuis le 1er janvier 2022, la règle est obligatoire : 35 % et 25 ans au plus. Mais chaque trimestre, une banque peut y déroger pour 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers. Au moins 70 % de cette marge va aux achats de résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants : votre profil est celui que la règle veut favoriser.

Votre banquière raisonnait déjà ainsi : un salaire appelé à monter justifie de dépasser un temps. Avant 2022, la règle n'était qu'une recommandation, et c'était plus facile. Aujourd'hui, ces places vont aux dossiers qui rassurent : épargne, reste à vivre confortable, carrière qui progresse.

Ce que je ferais à votre place

  1. 1.Partir de ce que 805 € par mois achètent dans la ville visée, sur 25 ans, plutôt que des 200 000 €.
  2. 2.Si le bien coûte plus, chiffrer l'écart : à 2 300 €, 200 000 € font 48 % d'endettement. C'est un dossier de dérogation, pas un dossier standard.
  3. 3.Pour une dérogation, apporter ce qui la justifie : de l'épargne restant après l'achat, un loyer actuel proche de la future mensualité payé sans incident, et de quoi prouver la hausse de salaire attendue.
  4. 4.Consulter plusieurs banques, ou un courtier : toutes n'utilisent pas leur marge de dérogation de la même façon.

Calculer votre capacité d'emprunt

Méthode

Mensualités et capacités d'emprunt sont calculées par les moteurs du site, avec une assurance emprunteur de 0,34 % du capital initial par an, barème moyen vérifié au 27 juillet 2026. L'exemple de l'internaute est calculé à 4 % ; le budget, à 3,45 % sur vingt-cinq ans, notre taux moyen de marché pour cette durée. Le prix atteignable suppose un achat sans apport, frais financés par le prêt : droits de mutation au taux des primo-accédants du département, garantie à 1,20 % du capital et 1 000 € de frais de dossier. Il est divisé par le prix médian au m² des appartements de chaque commune, statistiques DVF de janvier 2021 à décembre 2025, dans les 956 communes de plus de 10 000 habitants où ce prix est connu. La surface obtenue est multipliée par le loyer d'annonce ANIL au m² du 3e trimestre 2025, charges comprises, dans les 955 où il est renseigné. Les valeurs citées sont les médianes de ces communes.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Nous ne connaissons ni la durée envisagée, ni l'apport, ni les autres crédits, ni la ville : le budget calculé est celui d'un achat sans apport, et beaucoup de banques demandent au moins de quoi payer les frais. Le prix médian d'une commune mélange tous ses quartiers, et le loyer ANIL est un loyer d'annonce, charges comprises. La mensualité, elle, n'inclut ni la taxe foncière, ni les charges de copropriété, ni l'entretien. Enfin, l'usage que chaque banque fait de sa marge de dérogation n'est pas public : nous ne pouvons pas dire lesquelles en accordent encore ce trimestre.

Sources

  1. Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 29/09/2026
  2. Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 29/09/2026
  3. Je veux obtenir un crédit immobilier — Service-Public, relevé le 29/09/2026
  4. Le SMIC revalorisé le 1er juin 2026 — info.gouv.fr, relevé le 14/09/2026

Cet article a été rédigé puis publié automatiquement par un système d'intelligence artificielle à partir des sources vérifiées citées ci-dessus sans que cela nuise à l'intérêt ou à la qualité de ce contenu. Toutefois si vous relevez une erreur factuelle, merci de nous la signaler.

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