Hausse des droits de mutation : 1 536 € de plus à 300 000 €

Un couple achète un appartement à 300 000 € en Loire-Atlantique. Résidence principale, mais pas de premier achat : ils ont déjà été propriétaires. Sur cette opération, la hausse des droits de mutation leur coûte 1 536 € de plus qu'avant avril 2025. Le détail de ce calcul, et de ce qui en exonère certains acheteurs, tient en quelques lignes.

Le cas : un appartement à 300 000 € en Loire-Atlantique

Le profil : un couple qui achète sa résidence principale, pas primo-accédant

Le couple a déjà été propriétaire d'un logement par le passé. Il ne remplit donc pas la condition de première propriété qui ouvrirait droit à une exonération de la majoration. L'appartement visé, 300 000 €, sera leur résidence principale. La Loire-Atlantique fait partie des départements qui ont relevé leur part départementale des droits de mutation à 5 %, dans la limite ouverte par la loi de finances pour 2025.

Ce que change le passage de 4,50 % à 5,00 % de la part départementale

Les droits de mutation à titre onéreux, souvent appelés à tort frais de notaire, se décomposent en trois éléments : la part départementale, une taxe de publicité foncière communale de 1,20 %, et des frais d'assiette et de recouvrement calculés sur la seule part départementale. Quand la part départementale passe de 4,50 % à 5,00 %, c'est tout ce calcul qui se décale, pas seulement le demi-point affiché.

Pourquoi 88 départements et pas 101

Ce qu'autorise l'article 116 de la loi de finances pour 2025

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 modifie l'article 1594 D du code général des impôts. Il autorise les conseils départementaux à relever le taux de la part départementale au-delà de 4,50 % et jusqu'à 5,00 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Ce relèvement n'est pas automatique : chaque département vote sa propre délibération.

Comment compter : départements ayant voté la majoration contre ceux restés à 4,50 %

Sur 101 départements, 88 ont voté la hausse à 5,00 %, selon le point publié par Service-Public.fr en mars 2025. Les 11 restants continuent d'appliquer le taux standard de 4,50 %. Deux cas particuliers s'y ajoutent, en dehors de ce décompte : l'Indre et Mayotte, qui appliquent un taux réduit propre. Pour vérifier le taux appliqué dans un département qui n'a pas relevé le sien, un article déjà publié recense les départements sans hausse en 2026.

Les 1 536 € en détail sur 300 000 €

Le calcul : 0,50 point de part départementale, plus la part d'assiette

Au taux standard de 5,81 %, les droits de mutation sur 300 000 € s'élèvent à 17 420 €. Au taux majoré de 6,32 %, ils montent à 18 956 €. L'écart, 1 536 €, se décompose ainsi : 1 500 € proviennent directement des 0,50 point supplémentaire sur la part départementale (0,50 % × 300 000 €). Le reste vient de la hausse des frais d'assiette et de recouvrement, qui se calculent en proportion de la part départementale et augmentent donc mécaniquement avec elle : 0,1185 % × 300 000 € au taux majoré contre 0,1067 % × 300 000 € au taux standard, soit 355,50 € contre 319,95 €, un écart de 35,55 €. L'arrondi global donne 1 536 € supplémentaires, dont l'essentiel (1 500 €) vient du relèvement de la part départementale elle-même.

Avant / après : la facture de droits de mutation convertie en euros

Avant la hausse, un couple non primo-accédant payait 17 420 € de droits de mutation sur ce bien. Après, la facture atteint 18 956 €. Ce montant ne comprend ni les émoluments du notaire, calculés selon un barème par tranches et qui s'élèvent à environ 2 794 € HT sur ce prix, ni la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % du prix, ni le forfait de débours d'environ 1 400 €. Les droits de mutation forment la part la plus lourde du total, mais ne constituent pas l'intégralité des frais d'acquisition.

Qui échappe à la hausse : l'exonération primo-accédant

Le B du II de l'article 116 et la définition du primo-accédant (art. L. 31-10-3 CCH)

Le B du II de l'article 116 de la loi n° 2025-127 exclut de la majoration l'acquisition d'un bien qui constitue une première propriété destinée à la résidence principale de l'acquéreur, au sens du I de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Cette définition est celle utilisée pour le prêt à taux zéro : elle vise une personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt, sous réserve des exceptions prévues par ce même article.

Pourquoi notre couple non primo-accédant ne peut pas en bénéficier

Le couple de l'exemple a déjà été propriétaire d'un logement par le passé, sans que la condition des deux ans sans propriété soit remplie. Il ne peut donc pas se prévaloir de l'exonération, même si le bien acheté devient sa résidence principale. Un article déjà publié détaille les conditions dans lesquelles un primo-accédant échappe effectivement à la majoration, avec un exemple chiffré dans le Nord.

La date de fin que l'actualité oublie

Actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028

Le texte de loi fixe une période précise : la majoration s'applique aux actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Certains articles d'actualité évoquent une entrée en vigueur au 1er mars 2025, ce qui ne correspond pas à la date retenue par le texte lui-même. En cas de doute sur une date d'application, c'est le texte de loi qui fait foi, pas l'article qui le commente.

Ce que redevient le taux au-delà si rien n'est reconduit

À défaut de prorogation par une loi de finances ultérieure, le dispositif s'éteint le 31 mars 2028 et les départements concernés reviennent au taux standard de 4,50 % pour la part départementale, soit 5,81 % de taux global. Rien n'indique aujourd'hui si une reconduction interviendra : le calendrier légal actuel est celui d'une mesure temporaire.

Récapitulatif : ce qui s'applique, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : taux global de 6,32 % en Loire-Atlantique, département ayant voté la majoration à 5,00 %
• S'applique : 18 956 € de droits de mutation sur un achat à 300 000 €, contre 17 420 € au taux standard
• S'applique : la majoration vaut pour les actes passés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028
• Ne s'applique pas : l'exonération primo-accédant, le couple ayant déjà été propriétaire
• Ne s'applique pas : le taux réduit de 5,09 % réservé à l'Indre et à Mayotte
• Ne s'applique pas à ce calcul : les émoluments du notaire (environ 2 794 € HT), la contribution de sécurité immobilière et les débours, non comptés dans les 18 956 €
• Ne s'applique pas automatiquement : les 11 départements restés à 4,50 % n'appliquent pas cette hausse

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne dit rien de l'état du bien, de la tension du marché local en Loire-Atlantique, ni du prix au m² réellement pratiqué sur la commune visée. Il ne mesure pas non plus la capacité d'emprunt du couple ni l'impact de ces 1 536 € supplémentaires sur son plan de financement global. Il ne préjuge pas davantage d'une évolution future du taux départemental, qui peut être révisé chaque année par délibération.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Vérifier le taux de droits de mutation réellement appliqué dans le département concerné, auprès du notaire ou de l'ADIL locale, car il peut différer de la moyenne nationale.
2. 2.Faire confirmer par le notaire chargé de la vente si la condition de primo-accession au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation est remplie, avant de présumer une exonération.
3. 3.Demander un décompte détaillé des frais d'acquisition incluant émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière, pas seulement les droits de mutation, pour chiffrer le montant total à financer.

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