Achat et frais
Travaux votés en copropriété : qui paie, vendeur ou acquéreur ?
Un ravalement voté au printemps, appelé en quatre fois, et une vente signée entre les deux : la règle ne regarde pas la date du vote, mais celle de chaque appel de fonds. Le calculateur répartit la part du lot, appel par appel, et montre ce qu'une clause du compromis y change. C'est avant de signer ce compromis que la question se négocie.
Quote-part du lot
3 240 €
à répartir selon les dates des appels
- Quote-part du lot
- 3 240 €
Ce que cela signifie
Renseignez la date du premier appel et celle de l'acte : ce sont elles, et non la date du vote, qui disent qui paie.
Une assemblée prévue avant l'acte peut voter d'autres travaux, qui suivront la même règle : demandez-en l'ordre du jour, et faites trancher la question dans le compromis.
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La règle : le copropriétaire au jour de l'appel
Les travaux votés en assemblée générale ne font pas partie du budget courant : ils sont financés par des appels de fonds, aux dates que l'assemblée a fixées. L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 met chacun de ces appels à la charge de celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment où il devient exigible.
La date du vote ne compte donc pas. Des travaux votés un an avant la vente mais appelés après reviennent à l'acquéreur ; des travaux entièrement appelés avant l'acte restent au vendeur, même si le chantier n'a pas commencé. Le calculateur compte l'appel exigible le jour même de l'acte à l'acquéreur.
Ce que le compromis peut changer
La règle n'est pas d'ordre public : le compromis peut en disposer autrement, et c'est souvent ce qu'il fait. La clause la plus courante laisse au vendeur les travaux votés avant la signature du compromis, quelle que soit la date de leurs appels.
Mais une clause ne vaut qu'entre vendeur et acquéreur (article 6-3 du même décret). Le syndic appellera toujours le copropriétaire du moment, qui devra se faire rembourser par l'autre. Le plus sûr est de faire retenir la somme par le notaire le jour de l'acte.
Sans clause, la part qui revient à l'acquéreur est un coût d'achat comme un autre : elle se négocie sur le prix, montant en main.
Où trouver les chiffres avant de signer
Le vendeur doit les fournir au plus tard à la promesse de vente (article L721-2 du code de la construction et de l'habitation) :
Les tantièmes du lot figurent dans le règlement de copropriété, clé par clé.
Au-delà des travaux votés
Les travaux déjà votés ne sont qu'une partie de ce qui attend l'acquéreur. Toute copropriété d'habitation de plus de quinze ans doit désormais disposer d'un plan pluriannuel de travaux : depuis 2023 au-delà de 200 lots, 2024 de 51 à 200, et 2025 pour les plus petites. Une fois ce plan adopté, la cotisation annuelle au fonds de travaux atteint au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit, sans descendre sous 5 % du budget prévisionnel.
Un plan qui annonce une toiture ou une isolation par l'extérieur dans trois ans ne se négocie pas comme un appel de fonds, mais il se lit avant d'acheter.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il me faire payer des travaux votés avant la vente ?
Oui, par défaut, pour les appels de fonds exigibles après l'acte : c'est la règle du décret de 1967, qui regarde la date de chaque appel et non celle du vote. Une clause du compromis peut les laisser au vendeur ; sans elle, leur montant se négocie sur le prix.
Et si l'assemblée vote des travaux entre le compromis et l'acte ?
La même règle s'applique : chaque appel revient à celui qui est copropriétaire à sa date. Demandez au vendeur l'ordre du jour de toute assemblée prévue avant l'acte, et faites trancher la question dans le compromis.
Le fonds de travaux m'est-il remboursé quand je revends ?
Pas par la copropriété : les sommes versées au fonds de travaux restent attachées au lot. L'acquéreur peut accepter de vous en verser l'équivalent si le compromis le prévoit, mais rien ne l'y oblige.
Comment connaître la part de mon lot ?
En tantièmes, dans le règlement de copropriété, selon la clé indiquée par le procès-verbal : charges générales pour un ravalement ou une toiture, charges spéciales pour un ascenseur ou un bâtiment particulier. La part du lot est le montant voté multiplié par ses tantièmes, divisé par le total de la clé.