Rendement locatif net : Saint-Étienne contre Paris, le calcul

Un rendement locatif brut de 6,4 % ou de 4,1 % ne parle de rien tant qu'on ne sait pas ce qu'il reste après charges, vacance et frais d'acquisition. Deux T2 de 40 m², l'un à Saint-Étienne (Loire), l'autre à Paris, permettent de dérouler le calcul jusqu'au net, poste par poste.

Les deux cas : Saint-Étienne à 92 000 € contre Paris à 340 000 €

Un T2 de 40 m² dans chaque ville, loyer de marché à l'appui

Premier cas : un T2 de 40 m² à Saint-Étienne, acheté 92 000 €, soit 2 300 € du m². Second cas : un T2 de 40 m² à Paris, acheté 340 000 €, soit 8 500 € du m². Ces deux niveaux de prix sont plausibles au regard des transactions signées recensées par les demandes de valeurs foncières (DVF) de la DGFiP, mise à jour en avril 2026 : elles couvrent la France hors Alsace, Moselle et Mayotte, qui relèvent du livre foncier.

Pour le loyer, la carte des loyers de l'ANIL et du ministère de la Transition écologique, au 3e trimestre 2025, fournit un loyer d'annonce moyen par commune. Ce loyer est charges comprises, la source le précise explicitement : l'employer tel quel dans un calcul de rendement surestime le revenu net d'environ 10 %. Dans les deux cas qui suivent, le loyer retenu est donc corrigé de cette part de charges avant tout calcul.

Après correction, on retient un loyer net de charges de 490 € par mois à Saint-Étienne et de 1 150 € par mois à Paris, pour un logement comparable de 40 m². Ce sont des loyers d'annonce, pas des baux signés : un écart avec le loyer réellement obtenu à la signature est possible, dans un sens comme dans l'autre.

Pourquoi le prix au m² fait déjà l'essentiel de l'écart

Le prix au m² est 3,7 fois plus élevé à Paris qu'à Saint-Étienne, alors que le loyer net de charges n'est multiplié que par 2,3. Mécaniquement, le rapport loyer sur prix se dégrade à mesure que le prix grimpe plus vite que le loyer. C'est la première cause de l'écart de rendement, avant même de parler de charges ou de fiscalité.

Du brut au net : le calcul ligne par ligne

Le rendement brut, et pourquoi il ment

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, sans rien retrancher. À Saint-Étienne : 490 € × 12 = 5 880 € de loyer annuel, rapportés à 92 000 €, soit 6,39 % brut. À Paris : 1 150 € × 12 = 13 800 €, rapportés à 340 000 €, soit 4,06 % brut. L'écart existe déjà au brut, mais il reste modéré. C'est le passage au net qui le creuse.

Taxe foncière, charges non récupérables, vacance : ce qui se retranche

La taxe foncière sur les propriétés bâties est due chaque année par le propriétaire, son montant dépend du taux voté par la commune et le département. On retient ici une estimation de 750 € par an à Saint-Étienne et de 1 100 € par an à Paris, cohérente avec les écarts habituels entre bases locatives cadastrales d'une grande ville et d'une ville moyenne — un montant à vérifier au cas par cas, jamais à généraliser.

Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire — gestion de l'immeuble, assurance du propriétaire, petites réparations à sa charge — sont comptées à 480 € par an à Saint-Étienne et 720 € par an à Paris. La vacance locative, c'est-à-dire les mois sans locataire entre deux baux, est comptée forfaitairement à un mois de loyer par an dans les deux cas, soit 490 € à Saint-Étienne et 1 150 € à Paris.

Les frais d'acquisition et les DMTO majorés au dénominateur

Le rendement net le plus rigoureux rapporte le loyer net de charges non pas au seul prix d'achat, mais au coût total d'acquisition, frais compris. La Loire et Paris appliquent toutes deux le taux de droits de mutation majoré à 6,32 %, puisque l'article 116 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) autorise les départements à porter la part départementale au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. S'y ajoutent les émoluments de notaire calculés par tranches (3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà), la TVA de 20 % sur ces émoluments et sur les débours, la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % du prix, et un forfait de débours de 1 400 €.

Sur 92 000 €, le détail donne environ 5 816 € de DMTO, 1 132 € d'émoluments HT, 1 400 € de débours, 92 € de contribution de sécurité immobilière, et environ 506 € de TVA sur émoluments et débours : soit un total de frais d'acquisition d'environ 8 945 €, autour de 9,7 % du prix. Le coût total d'acquisition s'élève donc à 100 945 €. Sur 340 000 €, le même calcul donne environ 21 488 € de DMTO, 3 114 € d'émoluments HT, 1 400 € de débours, 340 € de contribution de sécurité immobilière, et environ 903 € de TVA : soit un total de frais d'acquisition d'environ 27 245 €, autour de 8,0 % du prix. Le coût total d'acquisition s'élève donc à 367 245 €.

Le résultat : près de 4,2 % d'un côté, sous 3 % de l'autre

Le net sur le cas stéphanois

Loyer annuel net de charges locatives : 5 880 €. On retranche la taxe foncière (750 €), les charges non récupérables (480 €) et la vacance (490 €) : il reste 4 160 € de revenu net annuel. Rapporté au coût total d'acquisition de 100 945 €, cela donne un rendement net d'environ 4,12 %, avant impôt. Ce chiffre reste loin du rendement brut affiché en annonce : il s'agit ici du net de charges et de frais d'acquisition, hors fiscalité, qui reste la mesure la plus honnête du rendement avant impôt.

Le net sur le cas parisien

Loyer annuel net de charges locatives : 13 800 €. On retranche la taxe foncière (1 100 €), les charges non récupérables (720 €) et la vacance (1 150 €) : il reste 10 830 € de revenu net annuel. Rapporté au coût total d'acquisition de 367 245 €, cela donne un rendement net d'environ 2,95 %, avant impôt.

L'écart en euros de cash encaissé chaque année

L'écart de rendement en points (4,12 % contre 2,95 %) se traduit en euros par 4 160 € de revenu net annuel à Saint-Étienne contre 10 830 € à Paris — la ville la plus chère reste plus rémunératrice en valeur absolue, pour une mise de départ 3,7 fois supérieure. C'est le taux de rendement, rapporté au capital immobilisé, qui se dégrade à Paris, pas le montant encaissé chaque mois.

Ce que le rendement net ne mesure pas encore : la fiscalité et la revente

Micro-foncier, réel, meublé : le net d'impôt change le classement

Le calcul ci-dessus ignore l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 17,2 % qui s'appliquent aux revenus fonciers. Sous le régime micro-foncier, applicable jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique avant imposition — un cadre qui convient mieux au cas stéphanois, dont les loyers restent sous ce plafond, qu'au cas parisien si le bien est associé à d'autres revenus fonciers. Le régime réel ou la location meublée changent ce calcul différemment selon la situation personnelle du propriétaire : seul un expert-comptable ou un conseiller ADIL peut arbitrer ce choix au vu de l'ensemble du foyer fiscal.

La plus-value potentielle, absente du calcul de rendement

Ce calcul de rendement ne dit rien de ce qui se passe à la revente. Aucune projection de plus-value ne figure ici, et aucune n'est garantie : la valeur d'un bien dans dix ou vingt ans dépend de facteurs que ce calcul ne mesure pas — démographie locale, évolution du marché, état du bien à cette date.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ces deux cas, ce qui en est exclu

• S'applique : un rendement brut de 6,39 % à Saint-Étienne et 4,06 % à Paris, sur la base des loyers ANIL corrigés des charges
• S'applique : des frais d'acquisition d'environ 8 945 € (9,7 %) à Saint-Étienne (dont 5 816 € de DMTO, 1 132 € d'émoluments HT, 1 400 € de débours, 92 € de CSI et 506 € de TVA) et 27 245 € (8,0 %) à Paris (dont 21 488 € de DMTO, 3 114 € d'émoluments HT, 1 400 € de débours, 340 € de CSI et 903 € de TVA)
• S'applique : un rendement net de charges et de frais d'acquisition, hors impôt, d'environ 4,12 % à Saint-Étienne et 2,95 % à Paris
• S'applique : le taux de DMTO majoré à 6,32 % dans les deux départements, en vigueur jusqu'au 31 mars 2028
• S'applique : une correction de 10 % sur les loyers ANIL, car la source est explicitement charges comprises
• Ne s'applique pas : l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, non intégrés à ce rendement net
• Ne s'applique pas : le régime micro-BIC du meublé, qui suppose un statut et des plafonds différents du cas nu retenu ici
• Exclu du calcul : toute projection de plus-value à la revente, qui n'est ni mesurée ni garantie
• Exclu du calcul : la qualité du bien, son état, et la tension locative réelle de chaque quartier

Ce que ce calcul ne dit pas

La tension locative, l'état du bâti et la revente éventuelle

Ce calcul ne mesure ni la facilité à relouer le bien à l'échéance du bail, ni l'état réel de la toiture ou des parties communes, ni la santé financière de la copropriété. Un immeuble ancien à Saint-Étienne peut nécessiter des travaux de rénovation énergétique que ce calcul ignore ; un immeuble parisien peut être soumis à un plan pluriannuel de travaux voté en assemblée générale. Rien de tout cela n'apparaît dans un taux de rendement.

Les loyers ANIL sont charges comprises : l'effet sur le net

La correction de 10 % appliquée ici aux loyers ANIL est une approximation, pas une mesure exacte du bien visé. Le loyer réellement perçu sur un bien précis peut s'écarter de cette moyenne communale dans un sens comme dans l'autre, et la carte des loyers ne descend jamais à l'échelle du quartier.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Confirmer le loyer réellement signé sur un bail comparable dans l'immeuble ou la rue, plutôt que de se fier au seul loyer d'annonce moyen de la commune.
2. 2.Demander l'avis d'imposition de taxe foncière du bien visé et le dernier relevé de charges de copropriété, pour remplacer les estimations de cet article par des montants exacts.
3. 3.Faire simuler le rendement net d'impôt selon le régime fiscal réellement applicable — micro-foncier, réel ou meublé — par un expert-comptable ou un conseiller ADIL, avant de signer un compromis.

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