Faut-il quitter sa maison avant de la vendre ?

Ce que coûte vraiment de partir avant

Tant que les maisons ne sont pas vendues, vous payez leur crédit, leur taxe foncière et leur assurance, que vous y viviez ou non. Le seul surcoût de partir avant, c'est le loyer pendant la vente.

Comptez quelques semaines à quelques mois pour trouver un acheteur à un prix juste, puis environ trois mois entre le compromis et l'acte. Pour un loyer de 1 000 €, quatre à huit mois coûtent 4 000 à 8 000 €, déménagement en plus : de l'ordre de 1 % de la valeur des deux maisons. Votre épargne l'absorbe sans difficulté, et vous gagnez dès le premier mois le temps et le coût des trajets.

Ce qui pèse plus lourd : le prix

Une maison achetée 450 000 € en 2021 ne se revend pas forcément 450 000 €. Sur 1 497 maisons achetées entre 350 000 et 550 000 € en 2021 et revendues en 2025, le prix de revente médian dépasse de 7 % le prix d'achat ; 31 % se sont revendues moins cher. Avec les frais de notaire payés à l'achat, une sur deux n'a pas regagné ce qu'elle avait coûté. Le crédit de 330 000 € reste couvert, mais 20 000 € de moins sur le prix pèsent plus que six mois de loyer.

Une maison vide se visite mieux, mais elle se négocie aussi plus facilement. Une étude sur vingt ans de ventes américaines montre que les maisons vides se vendent moins cher et moins vite, surtout parce que l'acheteur devine que le vendeur paie deux logements et pousse son avantage. Ce n'est pas le vide qui coûte, c'est l'urgence qu'il trahit, surtout si le prix de départ est trop haut et que la maison reste en vitrine.

Trois points à régler avant de rendre les clés

• La plus-value. La vente de votre résidence principale en est exonérée, même si vous l'avez quittée, à condition qu'elle ait été occupée jusqu'à sa mise en vente, qu'elle ne soit ni louée ni prêtée entre-temps, et qu'elle se vende dans un délai normal : un an au plus, en principe. Mettez-la en vente avant de partir. L'autre maison, si elle n'est pas votre résidence principale, peut être imposée sur sa plus-value : calculez-la avant de fixer le prix.
• Les pénalités du crédit. Elles ne sont pas dues quand la vente suit un changement du lieu de travail ; se rapprocher d'un emploi qui, lui, n'a pas bougé n'en est pas un. Elles sont plafonnées à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant : à 1,1 %, taux courant en 2021, environ 1 800 € sur 330 000 €. Relisez votre offre de prêt, certaines les suppriment.
• L'assurance. Prévenez votre assureur que la maison sera inoccupée : beaucoup de contrats limitent la garantie vol ou dégât des eaux au-delà de quelques semaines d'absence.

Ce que je ferais à votre place

1. 1.Faire estimer les deux maisons maintenant, signer les mandats, puis déménager dans la foulée. Vous partez sans avoir rien perdu de l'exonération.
2. 2.Fixer un prix situé parmi les ventes voisines dès le premier jour, plutôt qu'un prix haut à baisser ensuite : une maison vide qui reste en vitrine est celle qu'on négocie le plus.
3. 3.Confier les clés à une ou deux agences qui connaissent le secteur, et ne pas leur dire que vous êtes pressé.
4. 4.Laisser la maison propre, chauffée l'hiver, avec quelques meubles si vous le pouvez : une pièce vide paraît plus petite qu'elle n'est.
5. 5.Garder de côté de quoi payer le crédit pendant un an, pour ne jamais vendre sous la contrainte.

Neuf ans de trajets et trois mois d'arrêt ont un coût qu'aucun de ces chiffres ne mesure. Quelques mois de loyer ne sont pas une perte : c'est le prix de la sortie, et il est raisonnable.

Situer vos maisons parmi les ventes voisines