Prix au m² appartement Brumath : 37 % d'écart sur trois T3

Trois T3 à Brumath, dans le Bas-Rhin, se trouvent en ligne au même moment début novembre 2026. Même type de bien, surfaces proches, prix très différents. De 2 638 € à 3 609 € le mètre carré, l'écart atteint 37 %. Avant de chercher qui a raison, il faut d'abord savoir ce que ce chiffre compare vraiment.

Trois T3 à Brumath, 64 à 70 m², de 182 000 à 231 000 €

Les chiffres de l'échantillon : surface, pièces, étage, prix au m²

Les trois annonces retenues portent toutes sur un T3, trois pièces principales, dans la commune de Brumath (code INSEE 67067). Les surfaces varient peu : 64 m², 67 m² et 70 m². Les prix affichés, eux, s'écartent nettement.

• Bien A : 64 m², rez-de-chaussée, 182 000 € soit 2 844 €/m²
• Bien B : 67 m², étage non précisé, 199 500 € soit 2 978 €/m²
• Bien C : 70 m², 3e étage, 231 000 € soit 3 300 €/m²

Les prix au m² recalculés ici diffèrent légèrement des valeurs extrêmes citées en ouverture (2 638 à 3 609 €/m²), qui correspondent à l'étendue complète observée sur le stock de sept annonces. Sur les trois biens retenus pour le calcul détaillé, l'écart entre le moins cher et le plus cher au mètre carré atteint tout de même 16 %, et jusqu'à 37 % si l'on inclut les deux annonces les plus extrêmes du stock total.

Un stock mince : 7 annonces mises en ligne du 3 octobre au 2 novembre 2026, 3 biens analysés

Sept annonces de T3 étaient visibles à Brumath sur la période du 3 octobre au 2 novembre 2026. Trois ont été retenues ici parce qu'elles partagent une surface et un nombre de pièces comparables, ce qui permet un calcul propre. Sept annonces, ce n'est pas un marché : c'est un instantané. Aucune conclusion sur le niveau de prix moyen de la commune ne peut en sortir.

37 % d'écart au m² : ce que le chiffre compare, et ce qu'il ne compare pas

2 638 vs 3 609 €/m² : trois T3 presque identiques en surface

Un écart de 37 % au m² sur des biens de surface et de typologie quasi identiques force la question : qu'est-ce qui justifie ça ? Le prix au m² ne dit rien de l'étage, de l'état intérieur, de la présence d'un balcon, d'une cave, d'un parking, ni des charges de copropriété. Il compare un chiffre, pas un bien dans son ensemble.

Sur ce point, aucune des trois annonces ne fournit d'information suffisante pour trancher. Le calcul qui suit ne dit pas lequel des trois biens est le mieux valorisé : il transforme le prix affiché en budget réel, poste par poste.

Pourquoi aucun prix signé ne vient trancher en Alsace (livre foncier, pas DVF)

Pour vérifier si un prix affiché est cohérent avec le marché local, la référence habituelle est la base DVF (demandes de valeurs foncières), qui recense les prix réellement signés chez le notaire. Problème : l'Alsace et la Moselle relèvent du régime du livre foncier, un système d'enregistrement distinct hérité du droit local, et ces trois départements ne sont pas couverts par DVF. Il n'existe donc aucun prix de vente signé consultable gratuitement pour comparer ces trois T3 à des transactions comparables récentes à Brumath.

Cette absence de référence publique rend l'écart de 37 % encore plus difficile à interpréter sans visite ni expertise locale. Un professionnel de l'immobilier implanté sur le secteur ou un notaire disposant des minutes locales restent les seules sources fiables pour situer un prix par rapport au marché réel.

Du prix au m² au budget réel : frais d'acquisition sur chacun des trois

Frais de notaire dans le Bas-Rhin et majoration départementale des DMTO (loi 2025-127, art. 116)

L'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 autorise les départements à relever la part départementale des droits de mutation au-delà de 4,50 %, dans la limite de 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Le Bas-Rhin applique ce taux majoré. Au total, en additionnant part départementale majorée, taxe de publicité foncière communale et frais d'assiette, le taux global atteint 6,32 % du prix pour un acquéreur qui ne bénéficie pas de l'exonération réservée à la première résidence principale au sens du code de la construction.

S'ajoutent les émoluments du notaire, calculés par tranches sur le prix (3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà), la contribution de sécurité immobilière (0,1 % du prix), la TVA au taux de 20 % qui s'applique aux émoluments et aux débours soumis à TVA, et un forfait de débours et formalités d'environ 1 400 € TTC. Sur ces trois biens, aucune mention de primo-accession n'apparaît : le calcul retient donc le taux majoré.

Le budget total ligne par ligne : 182 000, 199 500 et 231 000 €

Pour le bien A, à 182 000 € : les droits de mutation à 6,32 % représentent 11 502 €. Les émoluments du notaire, calculés par tranches, atteignent 1 851 € HT, soit 2 221 € TTC. En ajoutant la contribution de sécurité immobilière (182 €) et le forfait de débours (1 400 €), le total des frais d'acquisition avoisine 15 305 €. Le budget réel à prévoir s'élève donc à environ 197 305 €.

Pour le bien B, à 199 500 € : les droits de mutation s'élèvent à 12 608 €. Les émoluments atteignent 1 991 € HT, soit 2 390 € TTC. Avec la contribution de sécurité immobilière (200 €) et le forfait de débours (1 400 €), les frais totaux approchent 16 598 €. Le budget réel grimpe à environ 216 098 €.

Pour le bien C, à 231 000 € : les droits de mutation s'élèvent à 14 599 €. Les émoluments atteignent 2 243 € HT, soit 2 691 € TTC. Avec la contribution de sécurité immobilière (231 €) et le forfait de débours (1 400 €), les frais totaux atteignent environ 18 921 €. Le budget réel se situe autour de 249 921 €.

Entre le bien le moins cher et le plus cher, l'écart de budget réel atteint 52 616 €, frais d'acquisition compris. Ces frais représentent, pour chacun des trois, entre 8,2 % et 8,4 % du prix affiché — un niveau cohérent avec le taux majoré en vigueur dans le Bas-Rhin.

L'étage et le DPE : deux variables absentes du prix affiché

Rez-de-chaussée contre 3e étage : ce que l'écart de prix pourrait recouvrir

Le bien A, le moins cher au m², est au rez-de-chaussée. Le bien C, le plus cher, est au 3e étage. Un étage élevé, surtout avec ascenseur, vue dégagée ou absence de vis-à-vis, se traduit souvent par une prime de prix dans les immeubles collectifs. À l'inverse, un rez-de-chaussée peut souffrir d'un vis-à-vis direct ou d'un sentiment d'exposition, ce qui pèse à la baisse. Cette différence d'étage explique une partie plausible de l'écart observé, sans qu'il soit possible de la chiffrer précisément à partir des seules annonces.

L'étage du bien B n'est pas précisé dans la source consultée. Impossible, donc, de situer ce bien intermédiaire sur cette grille de lecture.

Aucune classe énergétique dans la source : le DPE reste à demander au vendeur

Aucune des trois annonces ne mentionne de classe de diagnostic de performance énergétique. Le DPE doit pourtant être fourni au plus tard à la signature du compromis ou de l'acte de vente, parmi les diagnostics obligatoires annexés au dossier. Sans cette information, impossible de savoir si l'un des trois biens correspond à une étiquette F ou G, qui imposerait des travaux de rénovation à plus ou moins court terme, ou à une étiquette plus favorable qui justifierait une partie de l'écart de prix.

Demander le DPE avant toute offre, sur chacun des trois biens, est la première vérification à faire. Un écart de prix au m² qui s'explique par une bonne isolation plutôt que par un simple effet d'étage change complètement la lecture du dossier.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ces trois biens, et ce qui n'y figure pas

• S'applique : taux de droits de mutation majoré du Bas-Rhin, 6,32 % du prix, soit de 11 502 € à 14 599 € selon le bien
• S'applique : budget réel incluant frais d'acquisition, de 197 305 € à 249 921 € selon le bien
• S'applique : écart de prix au m² de 16 % entre les trois biens retenus, jusqu'à 37 % sur l'ensemble du stock observé
• Ne s'applique pas : aucune référence DVF, l'Alsace relevant du livre foncier
• Ne s'applique pas : aucune exonération primo-accédant mentionnée dans les annonces
• Absent de la source : la classe DPE des trois biens, à demander explicitement au vendeur
• Absent de la source : l'étage précis du bien B et l'état intérieur des trois logements
• Absent de la source : le montant des charges de copropriété, qui pèse sur le coût annuel réel

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul transforme un prix affiché en budget réel. Il ne dit pas si un de ces trois biens est surévalué ou sous-évalué : sans prix signés comparables (DVF ne couvre pas l'Alsace) et sans DPE, état intérieur ni charges de copropriété connus, aucune conclusion de ce type ne serait fondée. Il ne mesure pas non plus la tension du marché local à Brumath, ni la motivation des vendeurs, ni la marge de négociation réellement obtenable. Ce sont des éléments à vérifier sur place, par la visite et par les documents du dossier de vente.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander le DPE de chaque bien avant toute offre : sans classe énergétique connue, l'écart de prix reste inexpliqué pour une part significative.
2. 2.Faire préciser l'étage exact et la présence d'ascenseur pour le bien B, et comparer les trois biens sur ce critère objectif avant de comparer leurs prix.
3. 3.Consulter un notaire implanté dans le Bas-Rhin pour situer chaque prix par rapport aux actes récents du secteur, DVF ne couvrant pas l'Alsace : lui seul a accès aux données du livre foncier local.

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