Prix au m² à Nancy : trois T3 de 220 000 € à 389 000 €

Trois T3 de 60 à 65 m² sont actuellement en vente à Nancy (Meurthe-et-Moselle, code INSEE 54395). Le premier affiche 220 000 €, soit 3 449 €/m². Le troisième affiche 389 000 €, soit 6 377 €/m². Entre les deux, 85 % d'écart au mètre carré sur des biens de surface comparable, dans la même commune.

Ce n'est pas une anomalie. C'est ce que montre un relevé de 188 annonces publiées entre le 10 octobre et le 9 novembre 2026 sur le marché nancéien. La question n'est pas de savoir lequel des trois biens est le plus cher — ça, le prix l'indique déjà. La question est de savoir lequel de ces prix est réaliste, et ce que chacun coûte une fois le budget d'acquisition complet posé sur la table, jusqu'au dernier euro.

Trois T3 à Nancy, de 220 000 € à 389 000 €

Les chiffres bruts : 60 à 65 m², 3 pièces, 3 449 à 6 377 €/m²

Le bien 1 : 63,8 m², 220 000 €, soit 3 449 €/m². L'étage n'est pas précisé dans les données disponibles. Le bien 2 : 61 m², 268 000 €, soit 4 393 €/m². Le bien 3 : 61 m², 389 000 €, soit 6 377 €/m². Trois surfaces proches, trois prix qui n'ont presque rien en commun.

Sur ces trois annonces, seules deux variables sont connues avec certitude : la surface et le prix affiché. Ni l'étage pour le bien 1, ni la vue, ni l'état intérieur, ni les charges de copropriété ne figurent dans les données exploitées ici. Ce calcul travaille avec ce qu'il a, pas avec ce qu'il devine.

Un échantillon de 3 biens sur 188 annonces en 30 jours : ce que ça pèse

188 annonces de biens similaires ont été recensées sur le marché nancéien sur la période du 10 octobre au 9 novembre 2026. Trois biens isolés ne disent rien de la tendance générale ; c'est la distribution complète qui permet de juger si 220 000 € ou 389 000 € sont des cas courants ou des exceptions. Sur ce stock d'annonces, la médiane s'établit à 3 667 €/m².

La médiane, c'est le prix qui sépare la moitié inférieure de la moitié supérieure des annonces. Elle résiste mieux qu'une moyenne arithmétique à un bien isolé très cher ou très bon marché, qui peut faire dévier une moyenne sans représenter grand monde.

85 % d'écart au m² : la médiane à 3 667 €/m² est le repère

Pourquoi le bien à 6 377 €/m² tire la moyenne sans représenter le marché

Le bien 3, à 6 377 €/m², se situe 74 % au-dessus de la médiane de 3 667 €/m². Ce n'est pas un prix anormal en soi — un T3 rénové, en étage élevé, dans un immeuble bien tenu, peut légitimement se négocier au-dessus du marché local. Mais rien dans les données disponibles ne permet de vérifier ces caractéristiques. Le prix au m² signale un écart, pas une cause.

Le bien 1, à 3 449 €/m², se situe 6 % sous la médiane. C'est un écart modéré, qui ne dit rien de défavorable sur le bien : un prix proche de la médiane est, par construction, un prix courant sur ce marché à cette date.

Le bien 2, à 268 000 € pour 61 m², affiche 4 393 €/m², soit 20 % au-dessus de la médiane. Il se situe dans la zone intermédiaire entre les deux extrêmes : ni dans la fourchette basse du bien 1, ni dans l'écart le plus marqué du bien 3. C'est un repère utile pour juger où se place chaque offre sur la distribution complète des 188 annonces, plutôt que de raisonner uniquement sur les deux bornes.

L'étage et la surface, seules autres variables connues ici

Hors prix et surface, cette analyse ne dispose d'aucune autre donnée vérifiée sur les trois biens : pas d'étage pour le bien 1, pas de diagnostic énergétique, pas d'information sur les charges de copropriété ou sur d'éventuels travaux votés. Un écart de prix au m² qui atteint 85 % peut s'expliquer par des critères que ces chiffres ne mesurent pas — et il faut le dire plutôt que de le deviner.

Nancy, une ville où DVF fonctionne vraiment

Meurthe-et-Moselle (54) n'est ni Alsace ni Moselle : les ventes signées sont publiques

La base DVF (demandes de valeurs foncières), publiée par la DGFiP, recense les ventes immobilières réellement signées en France. Elle ne couvre toutefois ni l'Alsace, ni la Moselle, ni Mayotte, qui appliquent un régime de publicité foncière distinct, le livre foncier. Un article publié sur ce blog à propos de Colmar avait déjà montré que, dans ce cas, aucun prix signé public ne permet de confronter les annonces au marché réel.

La Meurthe-et-Moselle, où se situe Nancy, ne fait pas partie de ces trois exceptions. Les ventes signées y sont bien publiques via DVF. C'est une différence de fond avec Strasbourg ou Colmar : à Nancy, la médiane calculée sur un relevé d'annonces peut être recoupée avec des transactions effectivement conclues et publiées par DVF, ce qui donne un repère plus solide qu'un simple relevé d'annonces isolé.

Comparer un prix affiché à un prix signé, sans confondre les deux

Un prix affiché en annonce n'est pas un prix de vente. Il reflète une prétention du vendeur, parfois négociée de plusieurs pourcents avant signature. Un prix DVF, lui, correspond à une transaction déjà réalisée, enregistrée par l'administration fiscale. La médiane de 3 667 €/m² provient du relevé des 188 annonces, pas de DVF : DVF sert ici au seul recoupement, pour vérifier que l'ordre de grandeur des annonces nancéiennes n'est pas déconnecté des ventes signées sur la commune. Les deux séries ne se superposent jamais exactement, et ce calcul ne prétend pas que la médiane des annonces égale la médiane des ventes DVF de la commune — seulement qu'à Nancy, contrairement à l'Alsace ou à la Moselle, cette vérification croisée est possible.

Du prix affiché au budget réel à financer

Frais de notaire sur 220 000 € et sur 389 000 € : le calcul en euros

Le prix affiché n'est jamais le montant total à financer. S'ajoutent les frais d'acquisition : droits de mutation, émoluments du notaire, contribution de sécurité immobilière (CSI), débours. Sur un achat dans l'ancien hors exonération primo-accédant, au taux global majoré de 6,32 % retenu par le barème du moteur de calcul du site, les droits de mutation seuls représentent 13 904 € sur le bien à 220 000 € et 24 585 € sur le bien à 389 000 €.

Les émoluments du notaire se calculent par tranches sur le prix : ils s'élèvent à 2 155,05 € HT sur 220 000 € et à 3 505,36 € HT sur 389 000 €, auxquels s'ajoute la TVA à 20 %, soit 431,01 € et 701,07 €. La CSI, à 0,1 % du prix, vaut 220 € et 389 €. Avec un forfait moyen de débours de 1 400 € dans les deux cas, le total des frais d'acquisition s'établit à 18 110,06 € sur le bien à 220 000 € et à 30 580,43 € sur le bien à 389 000 €. Le budget réel à financer grimpe ainsi à 238 110,06 € pour le bien 1 et à 419 580,43 € pour le bien 3 — un écart de 181 470,37 € entre les deux dossiers, frais compris.

La majoration départementale des DMTO et l'exonération primo-accédant

Depuis l'article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, les départements peuvent porter la part départementale des droits de mutation au-delà de 4,50 %, jusqu'à 5 %, pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cette hausse n'est pas automatique partout : elle dépend d'une délibération du conseil départemental. Que la Meurthe-et-Moselle l'ait votée ou non ne peut pas être affirmé sans vérification à jour — le calcul ci-dessus retient donc le taux global majoré de 6,32 % par prudence, cohérent avec le barème appliqué par le simulateur du site.

Cette même loi exclut de la majoration l'achat d'une première résidence principale par un primo-accédant, au sens de l'article L. 31-10-3 du code de la construction et de l'habitation. Dans ce cas, le taux global standard de 5,81 % s'applique, ce qui ramène les droits de mutation à 12 782 € sur le bien à 220 000 € au lieu de 13 904 €, soit 1 122 € de moins. Vérifier l'éligibilité à ce statut et le taux effectivement appliqué par le département revient au notaire chargé de l'acte.

Le DPE absent de ces annonces change le classement

Aucune classe énergétique dans la source : à réclamer au vendeur

Aucune des trois annonces analysées ici ne porte de classe de diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les données disponibles. Ce calcul ne déduit ni n'invente d'étiquette : le DPE doit être demandé explicitement au vendeur ou à son représentant avant toute visite approfondie. Sa transmission est obligatoire dès la mise en vente.

Ce qu'une étiquette F ou G ferait au bien à 3 449 €/m²

Le calendrier d'interdiction de mise en location prévoit l'exclusion des logements classés G dès 2025, F en 2028, puis E en 2034, en métropole. Un T3 classé F ou G à l'achat ne peut pas rester loué indéfiniment en l'état et appelle des travaux de rénovation dont le coût s'ajoute au prix d'acquisition. Sur le bien 1, à 3 449 €/m², un tel classement rapprocherait le budget réel du bien 2, une fois les travaux intégrés — sans que ce calcul puisse chiffrer ce montant en l'absence de DPE connu.

Récapitulatif : ce qui s'applique, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : une médiane de 3 667 €/m² calculée sur un relevé de 188 annonces de T3 à Nancy, du 10/10 au 09/11/2026.
• S'applique : le bien 1 (3 449 €/m²) est 6 % sous la médiane, le bien 2 (4 393 €/m²) est 20 % au-dessus, le bien 3 (6 377 €/m²) est 74 % au-dessus.
• S'applique : DVF couvre la Meurthe-et-Moselle et sert ici de recoupement entre la médiane d'annonces et les ventes signées — contrairement à l'Alsace ou la Moselle, où ce recoupement n'est pas possible.
• S'applique : au taux global majoré de 6,32 %, les frais d'acquisition s'élèvent à 18 110,06 € sur 220 000 € et à 30 580,43 € sur 389 000 €, pour des budgets réels de 238 110,06 € et 419 580,43 €, soit un écart de 181 470,37 € entre les deux dossiers.
• Ne s'applique pas : aucune classe DPE n'est connue sur ces trois biens ; aucun montant de travaux énergétiques n'est chiffré ici.
• Ne s'applique pas sans vérification : le statut primo-accédant, qui écarterait la majoration départementale et ramènerait le taux à 5,81 %, soit 1 122 € de moins sur le bien 1 — à confirmer avec le notaire.
• Ne s'applique pas : la majoration à 5 % n'est pas automatique ; son adoption précise par le conseil départemental de Meurthe-et-Moselle n'est pas vérifiée dans cet article.
• Ne s'applique pas : ce calcul ne compare pas de prix à l'échelle d'un quartier nancéien, DVF et la médiane d'annonces ne descendent qu'à la maille communale.

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul compare des prix au m² et des frais d'acquisition. Il ne mesure ni l'état du bâti, ni la santé financière de la copropriété, ni l'existence de travaux votés ou à venir, ni la tension locative du quartier précis où se trouve chaque bien. Il ne dit pas non plus si 220 000 € ou 389 000 € reflète une négociation déjà entamée ou un prix encore flexible. Un écart de 85 % au m² signale une dispersion, pas un verdict sur la qualité de chaque bien.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Demander le diagnostic de performance énergétique complet au vendeur, avec sa date d'établissement, avant toute offre — aucune des annonces analysées ne le mentionne.
2. 2.Faire confirmer par le notaire le taux de droits de mutation réellement applicable en Meurthe-et-Moselle à la date de l'acte, et vérifier l'éligibilité éventuelle au statut de primo-accédant.
3. 3.Demander les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété et le montant des charges courantes, pour objectiver ce que le prix au m² ne montre pas.

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