Relouer une passoire F à Paris en 2026 : ce que risque le bailleur

Un bailleur du 11e arrondissement de Paris possède un 2-pièces de 38 m², classé F au diagnostic de performance énergétique (DPE), loué 1 100 € par mois hors charges. Son locataire donne congé fin 2026. La question se pose simplement : peut-il relouer ce logement tel quel, ou doit-il engager des travaux avant de repasser une annonce ?

Le cas : relouer un 2-pièces de 38 m² classé F à Paris 11e en 2026

Le bien, le loyer et l'échéance du bailleur

Le logement fait 38 m², loué 1 100 € par mois, soit 28,95 € par m² mensuels hors charges. À 38 m², ce studio se situe sous le seuil de 40 m² retenu par l'arrêté du 25 mars 2024, en vigueur depuis le 1er juillet 2024 : la classe énergétique ne se lit pas sur la grille standard, mais sur des seuils propres aux petites surfaces, plus élevés. Pour la classe F, ce seuil spécifique porte la plage de consommation primaire à 388-512 kWh par m² et par an, contre 331-420 kWh pour un logement de taille courante — ou à des émissions de gaz à effet de serre équivalentes si elles sont plus défavorables, c'est la pire des deux valeurs qui fixe la classe. Le bail actuel arrive à échéance et le bailleur veut relouer dès la libération du logement, sans attendre d'avoir engagé de travaux.

Pourquoi la question se pose maintenant

Le calendrier d'interdiction de mise en location, fixé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et Résilience, avance par paliers. Le 11e arrondissement n'a pas de spécificité propre : la règle est nationale et s'applique en métropole, qu'on soit à Paris ou ailleurs. Mais le bailleur n'a plus de marge : fin 2026, il reste un peu plus d'un an avant l'échéance du 1er janvier 2028.

Ce que la loi interdit déjà, et à quelle date

G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus être mis en location, nouveaux baux comme renouvellements. Les logements classés F suivront au 1er janvier 2028. Les logements classés E seront concernés à partir du 1er janvier 2034. Ce calendrier figure dans la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et ses décrets d'application relatifs à la définition de la décence énergétique. Le 2-pièces du 11e, classé F, reste donc légal à la location en 2026 et 2027. Il ne le sera plus à compter du 1er janvier 2028, sauf à avoir changé de classe d'ici là.

La décence énergétique : seuil de consommation et base légale

L'interdiction de mise en location est un régime distinct de l'obligation de décence du logement. Un logement est considéré comme non décent au sens énergétique lorsque sa consommation dépasse un seuil fixé par décret, aujourd'hui aligné sur la classe G. À partir de 2028, ce seuil de décence rejoindra la classe F : un logement F deviendra alors juridiquement non décent, pas seulement interdit à la location. Les deux notions se recoupent progressivement, mais elles ne se confondent pas : l'interdiction empêche la signature d'un nouveau bail, la non-décence ouvre des droits au locataire déjà en place, y compris en cours de bail.

Ce que change exactement l'étiquette F pour ce logement parisien

Pour ce studio de 38 m², relevant des seuils propres aux petites surfaces, l'étiquette F correspond à une consommation d'énergie primaire estimée entre 388 et 512 kWh par m² et par an, soit entre 14 744 et 19 456 kWh par an pour l'ensemble du logement. Si le bien est chauffé tout à l'électricité, l'énergie finale se déduit en divisant cette énergie primaire par le coefficient de conversion en vigueur à la date du DPE : 2,3 avant le 1er janvier 2026. Un DPE établi en 2025 reposant sur ce coefficient donnerait, pour la borne basse de 14 744 kWh primaires, environ 6 410 kWh d'énergie finale par an, soit une facture théorique d'environ 1 218 € à 0,19 € TTC le kWh. Pour la borne haute de 19 456 kWh primaires, l'énergie finale atteint environ 8 460 kWh, pour une facture théorique d'environ 1 607 €. Ce calcul ne vaut que pour un logement intégralement électrique et doit être recalculé avec le coefficient de 1,9 pour un DPE établi en 2026, ou de 1,7 à partir de 2027. Le bailleur peut relouer sans travaux jusqu'au 31 décembre 2027. Passé cette date, la loi lui interdit toute nouvelle mise en location tant que le logement reste classé F.

Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 et le 'contrat de travaux' : ce qui n'est pas encore du droit

Le mécanisme proposé : signer un engagement de travaux avant une date butoir

Le 8 juillet 2026, le Sénat a adopté en première lecture un dispositif présenté comme un 'contrat de travaux' : un propriétaire pourrait continuer à relouer un logement classé F ou G au-delà de l'échéance légale, à condition de signer un engagement formel de réalisation de travaux de rénovation énergétique dans un délai déterminé. L'idée est de desserrer la contrainte calendaire pour les bailleurs qui démontrent une trajectoire de travaux, plutôt que de figer l'interdiction à une date unique.

Statut du texte : proposition non promulguée, ce qui reste à franchir

Ce texte n'est, à la date de rédaction de cet article, qu'une proposition de loi adoptée par une seule chambre. Il doit encore être examiné par l'Assemblée nationale, éventuellement amendé, faire l'objet d'une commission mixte paritaire en cas de désaccord entre les deux chambres, puis être promulgué et publié au Journal officiel avant de produire le moindre effet juridique. Aucune de ces étapes n'est franchie à ce jour. Un vote au Sénat ne vaut pas loi : c'est un point de départ parlementaire, pas une règle applicable.

Pourquoi s'appuyer dessus aujourd'hui pour relouer est un pari

Bâtir une décision de relocation sur l'hypothèse que ce contrat de travaux sera en vigueur avant le 1er janvier 2028 revient à parier sur un calendrier parlementaire incertain, sur la version finale du texte — qui peut différer substantiellement de celle votée au Sénat — et sur un décret d'application qui n'existe pas encore. Un bailleur qui planifie sa trésorerie ou son calendrier de travaux sur cette base s'expose à devoir les engager dans l'urgence si le texte n'aboutit pas, ou aboutit sous une forme restreinte. Pour apprécier la portée exacte de ce texte à mesure qu'il avance, un avocat ou l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) reste l'interlocuteur compétent.

Les droits que le locataire peut opposer si vous relouez sans travaux

Loyer gelé depuis le 24 août 2022 pour F et G

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé selon l'indice de référence des loyers (IRL), ni augmenté au renouvellement du bail, ni réévalué en cas de loyer manifestement sous-évalué. Pour ce 2-pièces loué 1 100 € par mois, cela signifie que le bailleur ne peut appliquer aucune hausse tant que le logement reste classé F, y compris lors de la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire — la fixation initiale du loyer reste libre à Paris hors encadrement des loyers, mais toute révision ultérieure reste bloquée. Sur une année, l'écart avec un logement équivalent mieux classé, qui aurait pu suivre l'IRL du 2e trimestre 2026 à 148,37, se chiffre en dizaines d'euros de loyer non perçus, cumulés chaque année de blocage.

Logement indécent : réduction de loyer et saisine du juge

Si le logement est jugé non décent — ce qui, à partir du 1er janvier 2028, concernera automatiquement les logements classés F faute de rénovation — le locataire peut demander au bailleur la mise en conformité du logement. En l'absence de réponse, il peut saisir la commission départementale de conciliation puis, si besoin, le juge, qui peut ordonner la réalisation de travaux sous astreinte ou autoriser une réduction du loyer jusqu'à leur exécution. Un locataire qui obtient une réduction de 20 % sur un loyer de 1 100 € par mois, par exemple, prive le bailleur de 220 € mensuels, soit 2 640 € sur une année pleine.

Renvoi vers le détail chiffré des droits du locataire

Le détail des démarches qu'un locataire peut engager face à un logement classé G, et qui s'applique par extension raisonnée aux logements F à partir de 2028, est traité dans un article dédié de L'Observatoire Immo sur les droits du locataire en logement classé G en 2026.

Combien pèsent les travaux à engager avant 2028 sur ce T2

Ordre de grandeur pour passer F à E ou D

Le coût des travaux nécessaires pour faire gagner une ou deux classes à ce 2-pièces dépend de l'état du bâti, du mode de chauffage et de la configuration de l'immeuble — une donnée que cet article ne peut pas estimer sans visite ni audit énergétique. Ce qui est certain : un changement de coefficient réglementaire modifie aussi le calcul sans aucun travaux. Pour un logement tout électrique, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 depuis le 1er janvier 2026, puis à 1,7 au 1er janvier 2027. Un DPE établi avant 2026 affichant 395 kWh par m² et par an recalculerait à environ 326 kWh en 2026, puis 292 kWh en 2027, à consommation réelle inchangée — un effet mécanique qui peut suffire à faire basculer certains logements électriques de F à E sans un seul chantier. Ce recalcul ne s'applique qu'aux logements chauffés à l'électricité et ne dispense pas de vérifier la date et le mode de chauffage réel du bien.

Aides mobilisables et renvoi au calcul MaPrimeRénov

MaPrimeRénov' Parcours accompagné reste réservé aux propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes, pour un gain d'au moins deux classes, avec un plafond de dépenses de 30 000 € HT pour deux classes ou 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Ce bailleur loue son bien : s'il n'occupe pas le logement, ce régime ne le concerne pas directement, et d'autres dispositifs orientés vers les bailleurs peuvent exister selon la situation. Le bonus 'sortie de passoire' a par ailleurs été supprimé depuis septembre 2025 et ne doit plus être présenté comme une aide disponible. Pour chiffrer un projet de travaux précis sur ce T2, le calculateur de coût de rénovation du site permet de simuler plusieurs scénarios, et l'article sur la perte d'aide liée au reclassement 2027 détaille l'effet du changement de coefficient sur l'éligibilité aux aides.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce bail, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : interdiction de mise en location pour les logements classés G, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 — ce bien F n'est pas concerné
• S'applique : interdiction de mise en location pour les logements classés F à compter du 1er janvier 2028 — ce bien y sera soumis s'il reste en F
• S'applique : seuils de consommation propres aux logements de 40 m² ou moins depuis le 1er juillet 2024 (arrêté du 25 mars 2024) — la classe F de ce studio correspond ici à 388-512 kWh/m²/an, pas à la grille standard
• S'applique : gel du loyer pour les logements F et G depuis le 24 août 2022, sans révision ni réévaluation possible sur les 1 100 € actuels
• Ne s'applique pas encore : le 'contrat de travaux' voté au Sénat le 8 juillet 2026, qui n'est ni adopté par l'Assemblée nationale ni promulgué
• Ne s'applique pas : MaPrimeRénov' Parcours accompagné, réservé aux propriétaires occupants, pas aux bailleurs de ce type de bien
• Ne s'applique pas : le bonus 'sortie de passoire', supprimé depuis le 5 septembre 2025
• À vérifier au cas par cas : le classement réel du logement après recalcul du coefficient électricité 2026-2027, qui peut changer la classe sans travaux

Ce que ce calcul ne dit pas

Cet article ne mesure ni l'état réel du bâti de ce T2, ni la nature de son chauffage, ni la configuration de la copropriété — des éléments qui déterminent le coût effectif des travaux et la classe atteignable. Il ne dit rien non plus de la tension locative propre au 11e arrondissement, qui influe sur la vitesse de relocation et sur la marge de négociation du loyer. Il ne préjuge pas davantage du sort du 'contrat de travaux' au Parlement, ni de sa version finale si le texte aboutit.

Ce qu'il faut vérifier avant de relouer

1. 1.Faire réaliser ou actualiser le DPE du logement, et vérifier auprès de l'ADEME si le recalcul du coefficient électricité 2026-2027 change la classe affichée, via une attestation gratuite de nouvelle étiquette sur l'observatoire DPE-Audit.
2. 2.Consulter l'ADIL du département ou un avocat spécialisé en droit immobilier pour faire le point sur le calendrier d'interdiction applicable à ce bien précis et sur l'état d'avancement réel du 'contrat de travaux' au moment de la relocation.
3. 3.Demander un ou plusieurs devis de travaux chiffrés avant de s'engager sur une date de relocation, et simuler leur coût avec le calculateur dédié plutôt que de se fier à un ordre de grandeur générique.

Estimez le coût des travaux pour sortir votre bien de la classe F