Étude
Les communes que DVF ignore
Le fichier des ventes de la DGFiP ne couvre ni le Bas-Rhin, ni le Haut-Rhin, ni la Moselle : 44 communes de plus de 10 000 habitants n'ont aucun prix de vente publié, soit 1 243 116 habitants. Ce qu'on peut quand même mesurer chez elles donne un résultat que personne n'avait relevé.
Publiée le 22 septembre 2026. Données : taxe foncière REI 2025 revalorisée 2026, loyers ANIL 2025-T3, relevé d'annonces (jeu du 16 août 2026). Méthodologie complète.
L'absence se propage aux études, y compris aux nôtres
Ces trois départements relèvent du livre foncier, que le droit local d'Alsace-Moselle a maintenu depuis 1918 : leurs mutations ne remontent pas dans le fichier immobilier dont DVF est l'extraction publique. Toute étude qui exige un prix les exclut mécaniquement — c'était le cas de notre propre étude sur la taxe foncière, alors que son classement en mois de loyer n'a jamais eu besoin d'un prix. Le trou de DVF s'était propagé à une mesure qui ne lui devait rien.
Ce que dit la mesure
La taxe foncière rapportée au loyer d'un appartement de 70m², le même dans toutes les communes. Le rapport est celui de l'étude nationale ; seul le périmètre change.
Communes sans prix publié
1,51mois de loyer
médiane des 44 communes
Ailleurs en France
2,04mois de loyer
médiane des 989 communes mesurables
Taux appliqué, médiane
33,7% contre 45,0 %
communal et intercommunal
L'écart n'est pas un effet de composition
Un écart d'ensemble peut n'être que le reflet de communes plus petites ou moins chères. Deux témoins l'excluent : à loyer comparable et à population comparable, il tient — et sous le premier, il se creuse.
| Comparaison | Sans prix publié | Ailleurs | Écart |
|---|---|---|---|
| Toutes les communes mesurables | 1,51 (n = 44) | 2,04 (n = 989) | −0,53 mois |
| Loyer comparable (13,26 € ± 1,50 €/m²) | 1,48 (n = 27) | 2,20 (n = 314) | −0,72 mois |
| Population comparable (10 000 à 50 000 habitants) | 1,51 (n = 40) | 2,06 (n = 860) | −0,55 mois |
D'où vient l'écart : du taux, pas de la base
La taxe est le produit d'une base et d'un taux. Entre les deux groupes, le taux appliqué diffère de 25 % et la base de 12%. C'est donc le taux qui porte l'écart — et c'est le terme le plus sûr des deux : il ne dépend ni de la surface du logement, ni de la composition du parc, quand la base est celle du logement moyen de la commune.
Pourquoi ce taux est plus bas, cette page ne le dit pas. Le constater demande le REI ; l'expliquer demanderait l'histoire fiscale de ces communes, leurs choix d'intercommunalité et l'état de leurs finances. Rien de tout cela n'est dans les données réunies ici.
Les 44 communes
De 2,17 mois de loyer à Forbach à 1,12 à Bischwiller. La colonne des prix demandés est vide pour 17 lignes sur 44 : le relevé d'annonces n'en couvre que 27. Ce n'est pas un trou du tableau, c'est son sujet.
| Commune | Département | Loyer/m² | Taux | TF/an | Mois de loyer | Prix demandé/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Forbach | Moselle | 9,46 € | 37,9 % | 1 440 € | 2,17 | 1 093 € |
| Kingersheim | Haut-Rhin | 13,50 € | 38,0 % | 1 916 € | 2,03 | non relevé |
| Marly | Moselle | 13,05 € | 30,9 % | 1 802 € | 1,97 | non relevé |
| Sarreguemines | Moselle | 10,41 € | 37,1 % | 1 435 € | 1,97 | 1 672 € |
| Pfastatt | Haut-Rhin | 12,79 € | 38,0 % | 1 753 € | 1,96 | non relevé |
| Riedisheim | Haut-Rhin | 13,13 € | 35,6 % | 1 731 € | 1,88 | 2 250 € |
| Mulhouse | Haut-Rhin | 11,79 € | 46,6 % | 1 543 € | 1,87 | 2 236 € |
| Wittenheim | Haut-Rhin | 12,74 € | 39,9 % | 1 613 € | 1,81 | non relevé |
| Metz | Moselle | 13,38 € | 38,1 % | 1 638 € | 1,75 | 3 442 € |
| Saint-Avold | Moselle | 9,99 € | 32,9 % | 1 204 € | 1,72 | non relevé |
| Saverne | Bas-Rhin | 11,98 € | 36,2 % | 1 442 € | 1,72 | 3 469 € |
| Wittelsheim | Haut-Rhin | 11,56 € | 35,5 % | 1 352 € | 1,67 | 3 072 € |
| Yutz | Moselle | 15,13 € | 45,4 % | 1 754 € | 1,66 | 4 197 € |
| Montigny-lès-Metz | Moselle | 13,34 € | 35,0 % | 1 544 € | 1,65 | 4 111 € |
| Illzach | Haut-Rhin | 12,87 € | 33,8 % | 1 475 € | 1,64 | 1 530 € |
| Ostwald | Bas-Rhin | 15,04 € | 36,5 % | 1 701 € | 1,62 | non relevé |
| Sarrebourg | Moselle | 10,67 € | 28,9 % | 1 206 € | 1,61 | non relevé |
| Thionville | Moselle | 16,21 € | 42,3 % | 1 766 € | 1,56 | 3 874 € |
| Creutzwald | Moselle | 9,59 € | 30,2 % | 1 038 € | 1,55 | non relevé |
| Rixheim | Haut-Rhin | 14,31 € | 32,9 % | 1 549 € | 1,55 | 2 703 € |
| Hayange | Moselle | 12,26 € | 34,0 % | 1 321 € | 1,54 | 1 983 € |
| Hœnheim | Bas-Rhin | 15,10 € | 34,9 % | 1 606 € | 1,52 | 4 249 € |
| Bischheim | Bas-Rhin | 14,16 € | 41,4 % | 1 487 € | 1,50 | 3 909 € |
| Guebwiller | Haut-Rhin | 11,23 € | 33,3 % | 1 169 € | 1,49 | non relevé |
| Freyming-Merlebach | Moselle | 9,49 € | 32,2 % | 981 € | 1,48 | non relevé |
| Sélestat | Bas-Rhin | 12,28 € | 32,7 % | 1 273 € | 1,48 | 2 699 € |
| Fameck | Moselle | 13,33 € | 32,9 % | 1 356 € | 1,45 | non relevé |
| Strasbourg | Bas-Rhin | 15,57 € | 42,0 % | 1 581 € | 1,45 | 4 341 € |
| Cernay | Haut-Rhin | 12,15 € | 31,5 % | 1 215 € | 1,43 | non relevé |
| Lingolsheim | Bas-Rhin | 14,81 € | 31,5 % | 1 470 € | 1,42 | 3 089 € |
| Schiltigheim | Bas-Rhin | 14,26 € | 38,3 % | 1 376 € | 1,38 | 3 060 € |
| Florange | Moselle | 13,64 € | 35,7 % | 1 285 € | 1,35 | 3 560 € |
| Maizières-lès-Metz | Moselle | 13,56 € | 31,2 % | 1 286 € | 1,35 | 3 349 € |
| Brumath | Bas-Rhin | 14,24 € | 32,3 % | 1 338 € | 1,34 | 4 026 € |
| Amnéville | Moselle | 13,51 € | 31,3 % | 1 258 € | 1,33 | non relevé |
| Stiring-Wendel | Moselle | 9,63 € | 30,0 % | 899 € | 1,33 | non relevé |
| Colmar | Haut-Rhin | 12,66 € | 33,7 % | 1 161 € | 1,31 | 2 955 € |
| Illkirch-Graffenstaden | Bas-Rhin | 15,32 € | 32,7 % | 1 407 € | 1,31 | 3 538 € |
| Saint-Louis | Haut-Rhin | 15,45 € | 36,1 % | 1 417 € | 1,31 | 3 975 € |
| Obernai | Bas-Rhin | 14,00 € | 30,0 % | 1 274 € | 1,30 | 5 016 € |
| Haguenau | Bas-Rhin | 13,44 € | 31,4 % | 1 210 € | 1,29 | 4 155 € |
| Erstein | Bas-Rhin | 13,19 € | 33,2 % | 1 137 € | 1,23 | non relevé |
| Woippy | Moselle | 13,87 € | 27,9 % | 1 135 € | 1,17 | non relevé |
| Bischwiller | Bas-Rhin | 12,63 € | 31,8 % | 991 € | 1,12 | non relevé |
Répartition : 18 en Moselle, 14 en Bas-Rhin, 12 en Haut-Rhin.
Reprendre ces chiffres
Sous Licence Ouverte 2.0, comme les sources amont. Un lien vers cette page suffit : pas d'autorisation à demander, pas de formulaire.
Pour intégrer la courbe — une image et un lien, rien d'autre : ni iframe, ni script, donc rien à auditer avant de publier.
<a href="https://www.lobservatoireimmo.fr/etude/communes-sans-dvf">
<img src="https://www.lobservatoireimmo.fr/etude/communes-sans-dvf/graphique.png"
alt="Les communes que DVF ignore — L'Observatoire Immo" width="1200" height="630" />
</a>Ce que ces chiffres ne disent pas
- Ils ne remplacent pas DVF. Les 27 prix publiés ici sont des prix affichés en annonce, structurellement au-dessus des prix signés. Ils situent une commune ; ils n'estiment aucun bien.
- Le locataire ne paie pas la taxe foncière. Elle est due par le propriétaire : le mois de loyer est une unité de mesure, retenue parce que tout le monde sait la convertir, et non une facture opposée à une autre.
- La base est celle du logement moyen de la commune, pas d'un 70 m². Là où le parc est fait de maisons, le poids calculé est surestimé. Aucune donnée ouverte ne publie la base par type de logement et par commune.
- Le taux retenu est celui de deux colonnes du REI — taux appliqué sur le territoire de la commune et taux intercommunal — les mêmes pour les 1 033 communes comparées. Si le droit local plaçait une part de la charge en dehors de ces deux colonnes, la mesure la manquerait, et sous-estimerait alors le poids réel. La comparaison est homogène ; rien ne garantit qu'elle soit exhaustive.
- Les loyers de l'ANIL sont des loyers d'annonce, charges comprises, et non des baux signés.