L'immobilier est-il en panne en ce moment (sept. 2026) ?

Le marché n'est pas à l'arrêt

En 2025, 1 416 appartements anciens ont été vendus dans les communes situées à moins de 15 km de Rennes, contre 1 108 en 2024 : 28 % de plus. Sur toute l'Ille-et-Vilaine, la hausse est de 17 %. Et le prix n'a pas baissé : le T3 médian y est passé de 190 000 € à 193 450 €.

Pour 2026, les actes ne sont pas encore publiés commune par commune, mais les chiffres nationaux le sont : 958 000 ventes dans l'ancien sur les douze mois à fin juin, 5,6 % de plus qu'un an plus tôt, et un volume stable depuis décembre. Les prix ont reculé de 1 % au deuxième trimestre. Pas de panne, donc, mais plus de hausse : les acheteurs sont là, et ils comparent.

240 000 €, c'est le haut du marché

Parmi les 606 T3 vendus en 2025 autour de Rennes, le prix médian est de 193 450 €, pour 64 m². Un sur huit seulement a atteint 240 000 €, et un tiers de ceux-là à Cesson-Sévigné, où le T3 médian se vend 242 500 €. Ailleurs, moins d'un sur dix. Les 250 000 € du négociateur, seul un T3 sur dix les a obtenus.

La surface change la lecture :

• de 55 à 65 m² : 186 500 € en médiane, 6 % des ventes au-delà de 240 000 € ;
• de 65 à 75 m² : 208 000 €, 18 % au-delà ;
• de 75 à 90 m² : 216 750 €, un tiers au-delà.

Votre acheteur a aussi une autre option : dans Rennes même, le T3 médian s'est vendu 230 000 € en 2025, pour la même surface de 64 m².

Ce que disent deux visites en trois semaines

L'absence d'offre, seule, ne prouve encore rien. À Rennes, la moitié des annonces d'appartements a disparu des portails au bout de six semaines environ, et 47 % sont encore en ligne après un mois. Trois semaines, c'est tôt.

Le nombre de visites, lui, parle déjà. Les acheteurs qui cherchent un T3 dans votre secteur ont vu votre annonce dès sa parution, à côté des autres. S'ils ne se déplacent pas, c'est qu'ils la trouvent chère pour ce qu'elle montre. Et un acheteur qui juge un bien 10 % trop cher ne fait pas d'offre 10 % en dessous : il passe à l'annonce suivante. Attendre une proposition pour négocier, c'est attendre ce qui ne viendra pas.

Le négociateur connaît sa commune, mais une estimation s'appuie souvent sur les annonces concurrentes, qui sont des prix demandés, pas des prix signés.

Ce que je ferais à votre place

1. 1.Demander au négociateur les ventes signées sur lesquelles repose son estimation : trois ou quatre T3 de la commune vendus depuis 2025, avec leur surface et leur prix. Les notaires ont accès aux actes.
2. 2.Vous situer vous-même parmi les ventes voisines, avec l'estimation à l'adresse. Si votre T3 ne fait pas plus de 70 m² et n'a ni DPE de A à C, ni extérieur, ni garage, 240 000 € le place au-dessus de presque toutes les ventes comparables.
3. 3.Baisser une fois, franchement, et maintenant, au niveau des ventes signées de votre commune, plutôt que par petits paliers qui font vieillir l'annonce. Une annonce qui entre dans la fourchette des acheteurs est revue par tous ceux qui l'avaient écartée.
4. 4.Fixer d'avance votre prix plancher, pour répondre dans la journée à la première offre.

Situer votre T3 parmi les ventes voisines