Premier investissement locatif : Paris ou banlieue parisienne ?

Ce que 175 000 € achètent

Les frais d'acquisition prennent 13 773 € : il reste 161 227 € pour le prix. Parmi les appartements vendus en 2025 entre 150 000 et 165 000 €, voici la surface médiane :

• Paris : 18 m², et quatre ventes sur cinq sont des studios.
• Hauts-de-Seine : 27 m², un studio dans 59 % des cas.
• Val-de-Marne : 41 m², le plus souvent un T2.
• Seine-Saint-Denis : 48 m², un T3 ou plus dans 43 % des cas.
• Grande couronne : de 49 à 59 m² selon le département.

À Paris, la question du studio ou du T2 ne se pose donc pas : à ce prix, le T2 est l'exception.

À Paris, le loyer paie la moitié du crédit

Rapporté au prix des ventes, le loyer d'annonce donne un rendement brut de 3,68 % à Paris. La médiane des communes est de 4,73 % dans les Hauts-de-Seine, 5,63 % dans le Val-de-Marne, 6,29 % en Seine-Saint-Denis.

Sur 161 227 €, c'est 494 € de loyer mensuel à Paris, 636 €, 756 € et 845 € dans ces trois départements. Or le prix emprunté sur vingt ans coûte 964 € par mois, assurance comprise. À Paris, vous ajoutez 470 € chaque mois ; en Seine-Saint-Denis, 119 €. Avant taxe foncière et impôt, et avec des loyers qui comprennent les charges.

L'argument de la revente ne rattrape pas l'écart. De 2021 à 2025, le prix moyen au m² des appartements a baissé de 7,8 % à Paris, et de 8,6 % en médiane des communes de petite couronne, 6,3 % dans le Val-de-Marne : Paris n'a pas été la valeur refuge qu'on lui prête.

Le piège des petites surfaces : le DPE

Parmi les appartements parisiens vendus en 2025 entre 150 000 et 165 000 €, 38 % étaient classés F ou G, dont 18 % en G. Un G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus en 2028. Dans la même gamme de prix, la part tombe à 33 % dans les Hauts-de-Seine, 19 % dans le Val-de-Marne et 12 % en Seine-Saint-Denis.

Grand Paris Express : une gare ouverte, pas une gare promise

La ligne 15 Sud, de Pont de Sèvres à Noisy-Champs, a été reportée une fois de plus le 25 juin 2026, à l'automne 2027. Dans les dix-neuf communes qu'elle dessert, le prix des appartements a baissé de 7,1 % en médiane de 2021 à 2025, contre 9,3 % dans les autres communes de petite couronne. Le métro annoncé n'a pas fait monter les prix, il en a tout au plus freiné la baisse ; et leur rendement médian, 5,08 %, n'est pas meilleur qu'ailleurs.

Les rendements les plus hauts paient un risque. Sevran, qui attend deux gares de la ligne 16, rapporte 9,38 % brut, mais le prix de ses appartements a baissé de 18,1 % en quatre ans. Une plus-value espérée ne se mesure pas ; votre loyer, si : achetez là où le trajet vers Paris existe déjà.

Studio ou T2

Le studio se loue plus cher au m², mais ses locataires, étudiants et jeunes actifs, partent vite : chaque départ, c'est un mois de vacance possible. Le T2 loge un couple ou un actif qui reste plus longtemps, et se revend aussi à un premier acheteur qui l'habitera, pas seulement à un investisseur. Avec votre budget en petite couronne, prenez le T2.

Ce que je ferais à votre place

1. 1.Écarter Paris : 470 € d'effort mensuel pour 18 m², c'est un placement patrimonial, pas un premier investissement locatif.
2. 2.Viser un T2 de 35 à 45 m² dans le Val-de-Marne ou la Seine-Saint-Denis, à quelques minutes à pied d'une gare RER ou de métro déjà en service.
3. 3.Choisir la commune sur son rendement mesuré, au-dessus de 5,5 %, et regarder l'évolution de ses prix depuis 2021.
4. 4.Exiger un DPE classé E ou mieux, et le lire avant de visiter.
5. 5.Refaire le calcul avec votre apport, votre taux et la taxe foncière de la commune. Avec 150 000 €, le raisonnement est le même : le prix tombe à 137 945 €, et Paris s'éloigne encore.

Refaire le calcul du T2 en petite couronne