Marché

Racheter le studio locatif de ses parents ou prendre sa part de la vente ?

Le cas, tel qu'il nous est posé

Hello, Situation un peu particulière ici. Mes parents vieillissant veulent vendre un appartement (valeur estimée 100 000€) qu'ils ont en locatif depuis plus de 20 ans dans une ville très attractive et dynamique. Le montant de la vente sera divisé entre ma soeur et moi (don du vivant). Je pense que le moment de vendre est particulièrement bien choisi, car une société publique souhaite acquérir une 20aine de logement dans l'immeuble, et la majorité des proprios sont OK pour vendre à un tarif supérieur au prix du marché, ce qui semble donc très intéressant. En revanche, mes parents sachant que je pense à investir, m'ont proposé de racheter ce bien afin de continuer la location. Il s'agit d'un tout petit studio, loué le plus souvent à des étudiants qui rapporte environ 3000 euros/an net. Je me tâte énormément à l'achat de ce bien, car le prix d'achat n'est évidemment pas le même que celui que mes parents ont eu à leur époque, et sachant que d'importants travaux de rénovation énergétique seront à faire dans quelques années (aucune échéance connue actuellement), on pourrait vite déchanter. Que feriez vous à ma place ? Mon impression 1ere serait de prendre l'argent plutot que de racheter le bien.

En résumé

Un petit studio loué à des étudiants depuis plus de vingt ans par les parents, dans une ville décrite comme très attractive.
Valeur estimée : 100 000 €. Loyer : environ 3 000 € net par an.
Une société publique veut acheter une vingtaine de logements de l'immeuble, au-dessus du prix du marché.
Le produit de la vente sera donné à parts égales à l'internaute et à sa sœur.
Alternative proposée : racheter le studio pour continuer à le louer.
Crainte exprimée : d'importants travaux de rénovation énergétique, sans échéance connue.
Non précisés : la ville, le classement énergétique, le prix offert par la société publique et la tranche d'imposition.

La réponse courte

Prenez l'argent. Racheté au prix du marché, le studio vous coûterait 109 256 € avec les frais pour 3 000 € de loyer net : 2,75 %, moins que le taux d'un crédit. Et l'organisme public qui rachète l'immeuble décidera bientôt des travaux que vous redoutez.

Publié le 23/09/2026 — chiffres arrêtés au 16/08/2026

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Les chiffres, sourcés

Dans les 39 communes de plus de 100 000 habitants où le prix des appartements et leur loyer d'annonce sont mesurés, le rendement brut médian — loyer ANIL du 3e trimestre 2025 charges comprises, rapporté au prix médian DVF 2021-2025 — est de 5,90 %. Le plus bas est de 3,68 % à Paris, devant Boulogne-Billancourt à 4,04 % et Lyon à 4,12 %. source
Dans 29 de ces 39 communes, le prix moyen au m² des appartements vendus en 2025 est inférieur à celui de 2022 : de 5 180 à 4 497 € à Lyon, de 4 817 à 4 259 € à Bordeaux. source
Un logement ancien acheté 100 000 € au taux majoré des droits de mutation supporte 9 256 € de frais d'acquisition, soit 9,26 %. 3 000 € de loyer net rapportés aux 109 256 € déboursés font 2,75 % ; à 110 000 €, 2,50 %. source
59 256 € empruntés sur quinze ans à 3,15 %, avec une assurance de 0,34 % du capital initial, font 413,50 € de mensualité et 16,79 € d'assurance, soit 430 € par mois. La première année, les intérêts s'élèvent à 1 821 € et l'assurance à 201 €.
Un logement classé G ne peut plus être loué pour un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025 ; l'interdiction frappe la classe F au 1er janvier 2028 et la classe E au 1er janvier 2034. source
Une donation d'un parent à son enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 €, renouvelable tous les quinze ans. source

Le rendement de vos parents n'est pas le vôtre

3 000 € par an sur 100 000 €, c'est 3 %. Mais racheter coûte plus que le prix : sur un si petit montant, les frais d'acquisition pèsent 9 256 €, soit 9,26 %. Rapportés aux 109 256 € déboursés, les 3 000 € font 2,75 %, avant impôt.

C'est peu, même pour une ville recherchée. Dans les 39 communes de plus de 100 000 habitants où nous mesurons prix et loyers d'appartements, le rendement brut médian est de 5,90 %, et le plus bas est de 3,68 %, à Paris. Votre 2,75 % est net de charges, donc déjà réduit : il reste sous toutes.

Financé à crédit, il vous coûte chaque mois

Votre part de la vente ne suffit pas : il resterait 59 256 € à emprunter. Sur quinze ans, à 3,15 % plus 0,34 % d'assurance, la mensualité est de 430 € pour 250 € de loyer net par mois. Vous sortiriez 180 € chaque mois, et la première année, intérêts et assurance absorberaient 2 022 € des 3 000 €.

Emprunter à 3,49 % pour placer à 2,75 %, c'est un effet de levier à l'envers. L'impôt vient ensuite : en location nue, à 30 % de tranche marginale, 47,2 % du revenu net avec les prélèvements sociaux. En meublé au réel, l'amortissement l'efface quelques années, mais depuis 2025 il s'ajoute à la plus-value le jour de la revente.

La prime n'existe que pour la vente à l'organisme public

Si vous rachetez au prix du marché, votre famille renonce à la prime offerte, et votre sœur en perd la moitié. Si vous payez moins que l'offre, l'écart est un avantage consenti par vos parents : une donation indirecte, rapportable à leur succession. De quoi rouvrir le dossier entre votre sœur et vous dans vingt ans.

Le seul prix sans reproche est celui de l'offre, et il dégrade encore le calcul : à 110 000 €, le rendement tombe à 2,50 %.

Vendre au-dessus du marché est d'ailleurs rare en ce moment. Dans 29 de ces 39 grandes villes, les appartements se sont vendus moins cher en moyenne en 2025 qu'en 2022 : de 5 180 à 4 497 € le m² à Lyon, de 4 817 à 4 259 € à Bordeaux.

Les travaux auront bientôt un calendrier : celui de l'organisme

Une vingtaine de logements aux mains d'un même organisme public, c'est probablement la majorité des voix en assemblée générale. Un tel acheteur ne regroupe pas des lots sans projet : logement social, réhabilitation ou redressement d'une copropriété en difficulté. Dans les trois cas, il votera des travaux, que chaque copropriétaire paiera selon ses tantièmes.

Pour un studio loué, ils ne sont pas facultatifs : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, un F ne le pourra plus en 2028, un E en 2034. Et le jour où vous voudrez revendre, votre acheteur le plus probable sera ce même organisme, qui n'aura plus de prime à payer.

Aucun droit sur la donation

Votre part, de l'ordre de 50 000 €, vient de deux parents : 25 000 € chacun, loin sous l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Il suffit de déclarer le don aux impôts, ce qui se fait en ligne.

Ce que je ferais à votre place

1.Vendre à l'organisme public, au prix offert, avec les autres copropriétaires.
2.Si le studio vous tente encore, demander au syndic le projet de plan pluriannuel de travaux, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 dans les copropriétés de plus de quinze ans, et le DPE. Ils chiffrent ce que vous redoutez.
3.Faire déclarer les deux dons, à parts égales pour vous et votre sœur.
4.Garder les 50 000 € comme apport d'un investissement choisi par vous, dans une ville et à un prix où le loyer rembourse le crédit.

Refaire le calcul du studio avec votre crédit

Méthode

Les frais d'acquisition sont calculés par le moteur du site pour un logement ancien, au taux majoré des droits de mutation de 6,32 %, avec les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et un forfait de débours. Le rendement rapporte le loyer net déclaré, 3 000 €, au prix majoré de ces frais. Le crédit porte sur le coût total diminué des 50 000 € reçus, à 3,15 % sur quinze ans, taux moyen du marché retenu par le site, avec une assurance de 0,34 % du capital initial. Le rendement brut des grandes villes divise le loyer d'annonce ANIL d'un appartement au 3e trimestre 2025, charges comprises, multiplié par douze, par le prix médian au m² des ventes d'appartements DVF de 2021 à 2025 ; il est calculé sur les 39 communes de plus de 100 000 habitants où les deux sont mesurés. L'évolution des prix compare le prix moyen au m² des appartements vendus en 2022 et en 2025 dans ces mêmes communes.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Nous ne connaissons ni la ville, ni la surface, ni le classement énergétique du studio, ni le prix offert par la société publique : la réponse vaut au prix de marché de 100 000 € et à celui, hypothétique, de 110 000 €. Le loyer de 3 000 € est une déclaration, nette de charges selon vos termes ; son impôt dépend de votre tranche et du régime de location, nue ou meublée. Le rendement des grandes villes est un rendement brut, charges comprises dans le loyer : il sert de plafond de comparaison, pas de rendement attendu. Enfin, nous ignorons pourquoi la société publique achète ; seul le syndic ou l'organisme lui-même peut le dire.

Sources

Demandes de valeurs foncières (DVF) — prix des ventes réellement signées, janvier 2021 à décembre 2025 — DGFiP, via data.gouv.fr, relevé le 23/09/2026
Article 116 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 — majoration des droits de mutation — Légifrance, relevé le 23/09/2026
Logement à louer décent — calendrier d'interdiction de location des classes G, F et E — Service-Public, relevé le 23/09/2026
Donation : droits de donation et abattements — Service-Public, relevé le 23/09/2026
Plan pluriannuel de travaux (PPT) mis en place dans les copropriétés — Service-Public, relevé le 23/09/2026

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