Logement classé G en location 2026 : vos droits chiffrés

Un T3 de 58 m² à Clermont-Ferrand, Puy-de-Dôme, loué 650 € par mois hors charges. DPE classé G. Le bail court depuis 2021, le locataire est toujours en place en 2026. La question posée par ce dossier n'est pas celle de l'expulsion, mais celle du loyer payé et des travaux dus.

Le cas : un T3 de 58 m² à Clermont-Ferrand, classé G, loué 650 €/mois

Ce que dit le DPE et le bail en 2026

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) mesure la consommation d'énergie primaire en kWh/m²/an et les émissions de gaz à effet de serre ; la classe retenue est la pire des deux résultats. Au-delà de 420 kWh/m²/an, un logement est classé G, la dernière catégorie. Sur ce T3, le DPE en vigueur date de 2023 et affiche 440 kWh/m²/an : la classe G est confirmée, pas discutable.

Le bail, lui, a été signé en 2021 pour 650 € hors charges. Il s'est renouvelé tacitement chaque année depuis. Rien dans le contrat ne mentionne le DPE comme critère de révision du loyer — logique, la règle qui gèle les loyers des F et G est postérieure à sa signature.

Interdiction de relouer vs bail en cours : deux règles à ne pas confondre

Deux régimes distincts coexistent, et les confondre fait dire au texte ce qu'il ne dit pas. L'interdiction de mise en location vise les nouveaux baux et les relocations : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en métropole, qu'il s'agisse d'un premier bail ou d'un renouvellement avec un nouveau locataire. Le bail en cours, lui, n'est pas résilié par ce texte. Le locataire actuel du T3 clermontois ne peut pas être mis dehors au motif que le logement est classé G : cette règle ne crée aucun droit d'expulsion pour le bailleur, ni aucune obligation de départ pour le locataire.

Un logement G en 2026 est juridiquement non décent

La date d'entrée en vigueur et le texte applicable

Le décret décence du 30 janvier 2002, modifié pour intégrer un critère de performance énergétique, fixe un seuil de consommation au-delà duquel un logement loué est non décent au sens de la loi du 6 juillet 1989. Le calendrier retenu par ce décret est celui de l'interdiction de mise en location : la classe G constitue un logement non décent depuis le 1er janvier 2025, et le sera pour la classe F à partir de 2028, puis pour la classe E à partir de 2034.

Sur ce T3 à 440 kWh/m²/an, le seuil est dépassé depuis l'entrée en vigueur du texte. Le logement est non décent en 2026, que le bail soit ancien ou récent : la non-décence s'apprécie à la date où le locataire l'invoque, pas à la date de signature du contrat.

Ce que la non-décence ouvre comme droits au locataire en place

Un logement non décent ouvre au locataire la possibilité de demander la mise en conformité du logement, sans quitter les lieux. La démarche commence par une mise en demeure écrite au bailleur, avec un délai raisonnable pour agir. En l'absence de réponse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC), gratuite, avant d'engager, si besoin, une action devant le juge des contentieux de la protection. Rien dans ce mécanisme ne prévoit de rupture automatique du bail, ni pour le locataire ni pour le bailleur.

Les travaux que le locataire peut exiger, et le budget côté bailleur

La voie amiable puis le juge : réduction de loyer ou travaux ordonnés

Après l'échec de la conciliation, le juge saisi peut ordonner au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour sortir le logement de la non-décence, fixer un délai d'exécution, et éventuellement réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement jusqu'à la réalisation des travaux. Cette possibilité existe, elle n'est pas automatique : le juge apprécie au cas par cas la situation et les diligences du bailleur. Aucun texte ne garantit au locataire une baisse de loyer, ni un montant de réduction prédéfini.

Ordre de grandeur du coût pour sortir de la classe G, et le cas du bailleur non occupant

Faire passer un T3 de 58 m² de la classe G à une classe E ou D suppose en général une isolation des parois et un changement de système de chauffage, un ordre de grandeur de travaux qui se compte en dizaines de milliers d'euros selon l'état du bâti. Ce montant n'est pas calculable sans visite technique ni devis : il dépend de la nature des murs, de la toiture, du mode de chauffage existant. MaPrimeRénov' Parcours accompagné est réservé aux propriétaires occupants aux ressources modestes et très modestes : un bailleur qui loue ce T3 sans l'occuper n'y est pas éligible, quel que soit le gain de classes visé. D'autres dispositifs existent pour les propriétaires bailleurs — aides de l'Anah pour les logements loués, éco-prêt à taux zéro notamment — mais leurs conditions de ressources, de plafonds de loyer et de montant varient selon la situation. Un conseiller France Rénov' ou l'ADIL du département peut indiquer lesquels s'appliquent réellement à ce bailleur ; ce n'est pas un calcul qu'un article de blog peut trancher.

Le loyer à contester : le gel des F et G chiffré en euros

Pourquoi l'indexation IRL est illégale sur un logement G

L'indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l'INSEE, sert normalement à réviser un loyer en cours de bail à la date anniversaire. Mais pour les logements classés F ou G, la loi interdit toute révision annuelle du loyer, toute augmentation au renouvellement du bail et toute hausse lors d'une relocation. Un bailleur qui indexe le loyer d'un logement G sur l'IRL agit hors du cadre légal, quelle que soit la clause de révision inscrite au bail.

Calcul de la somme indûment payée sur le T3 à 650 €

Supposons que le bailleur ait appliqué, par erreur ou par méconnaissance de la règle, une révision annuelle sur l'IRL du 2e trimestre 2025 à 2026 : l'indice passe de 146,68 à 148,37, soit une hausse de 1,15 %. Appliquée à un loyer de 650 €, cette révision donnerait 657,48 €, soit 7,48 € de plus par mois. Sur douze mois, cela représente 89,76 € perçus sans base légale. Si la même erreur s'est répétée sur plusieurs années depuis le classement G du logement, la somme ne s'additionne pas simplement : chaque indexation se calcule sur le loyer déjà révisé l'année précédente, elle se compose donc d'une année sur l'autre. Seul le relevé des quittances effectivement payées permet de reconstituer le montant exact dû sur plusieurs années ; un ordre de grandeur sur trois ans d'indexations indues de cette ampleur se situerait aux alentours de 270 à 280 €, mais ce chiffre reste approximatif tant qu'il n'est pas vérifié ligne par ligne. Ce calcul ne vaut que si une révision a effectivement été actée sur ce bail — en l'absence de clause de révision ou si le bailleur n'a rien appliqué depuis 2025, rien n'est dû.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce T3, ce qui ne s'applique pas

• S'applique : le logement est non décent depuis le 1er janvier 2025, le logement étant classé G à 440 kWh/m²/an.
• S'applique : toute révision du loyer sur l'IRL est interdite depuis le classement G, soit un trop-perçu estimé à environ 90 € sur une seule indexation de 650 € à 657,48 €.
• S'applique : le locataire peut mettre en demeure le bailleur, saisir la CDC gratuitement, puis le juge des contentieux de la protection en cas d'échec.
• Ne s'applique pas : l'interdiction de mise en location, qui ne vaut que pour un nouveau bail ou une relocation, pas pour ce bail en cours signé en 2021.
• Ne s'applique pas : une expulsion ou une résiliation automatique du bail du fait du classement G — aucun texte ne la prévoit.
• Ne s'applique pas : MaPrimeRénov' Parcours accompagné, réservé aux propriétaires occupants modestes et très modestes — ce bailleur, non occupant, doit se renseigner sur d'autres aides via France Rénov' ou l'ADIL.
• Ne s'applique pas sans décision de justice : une réduction garantie du loyer ou des travaux ordonnés à une date précise — le juge décide au cas par cas.
• Hors périmètre de ce calcul : le montant exact des travaux de rénovation, qui dépend d'un devis technique, et le trop-perçu cumulé sur plusieurs années, qui dépend des quittances réellement payées.

Ce que ce calcul ne dit pas

Le calcul du trop-perçu suppose qu'une révision IRL a bien été appliquée depuis le classement G du logement : sans relevé des loyers réellement payés, le montant reste une hypothèse de travail, d'autant plus approximative sur plusieurs années où les indexations se composent les unes sur les autres. Il ne dit rien non plus de l'état réel du bâti, du coût effectif des travaux nécessaires, ni de la capacité financière du bailleur à les engager. Il ne préjuge pas de la décision qu'un juge rendrait sur ce dossier précis : la procédure devant la commission de conciliation puis le tribunal reste incertaine dans son issue et sa durée.

Ce qu'il faut vérifier avant d'agir

1. 1.Demander une copie du DPE en cours de validité et vérifier sa date d'établissement : le coefficient de conversion de l'électricité a changé au 1er janvier 2026, ce qui peut modifier la classe d'un logement tout électrique sans nouveaux travaux.
2. 2.Réunir l'historique complet des quittances de loyer depuis le classement G du logement pour vérifier, année par année, si des révisions IRL ont réellement été appliquées, et calculer le trop-perçu exact plutôt qu'une estimation composée.
3. 3.Contacter l'ADIL du Puy-de-Dôme pour un avis gratuit sur la mise en demeure à adresser au bailleur, et pour connaître les aides à la rénovation réellement ouvertes à ce bailleur non occupant, avant toute saisine de la commission départementale de conciliation ou du juge.

Calculez la revalorisation de loyer légale et la part à contester