Mise à jour DPE électricité : la valeur verte en euros

Un T3 de 68 m² à Rennes, chauffage électrique, classé F, affiché à 235 000 €. Le propriétaire a lu que le DPE des logements électriques avait été révisé. Il veut savoir si son bien remonte d'une classe, et ce que ça change sur le prix. Voilà le calcul, avec ses limites.

Le cas : un T3 de 68 m² tout électrique classé F à Rennes, affiché 235 000 €

Le diagnostic actuel et ce qui le classe F

Le logement affiche 395 kWh/m²/an en énergie primaire sur son DPE, établi avant 2026 avec l'ancien coefficient de l'électricité, chauffage et eau chaude électriques compris. Ce chiffre le place en classe F, qui va jusqu'à 420 kWh/m²/an, au-dessus du seuil de 330 kWh/m²/an qui sépare la classe E de la classe F. Pour descendre sous ce seuil, il fallait une baisse d'environ 16,5 % de la consommation affichée.

En énergie finale, celle que facture le fournisseur, cela représente environ 172 kWh/m²/an : pour un logement tout électrique, l'énergie primaire du DPE est l'énergie finale multipliée par le coefficient de l'électricité, 2,3 à la date de ce diagnostic. Sur 68 m², environ 11 680 kWh par an, soit près de 2 220 € TTC au prix moyen de 0,19 € le kWh. Ce montant ne change pas avec la révision du coefficient : seule l'étiquette bouge.

Ce que la révision du coefficient a changé

Le coefficient de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. À consommation réelle inchangée, l'énergie primaire du logement baisse d'autant : 395 × 1,9 ÷ 2,3, soit environ 326 kWh/m²/an, sous le seuil de 330. Le logement est donc classé E depuis le 1er janvier 2026, sans qu'aucun watt ne soit économisé. Le passage à 1,7 au 1er janvier 2027 le descendra à environ 292 kWh/m²/an : il restera en E, le seuil de la classe D étant à 250. Le bien reste identique, seule l'étiquette a changé.

Ce que la mise à jour du DPE change pour l'électricité

Le coefficient d'énergie primaire revu à la baisse, en une phrase

Le DPE traduit la consommation en énergie finale en énergie primaire à l'aide d'un coefficient propre à chaque énergie ; pour l'électricité, il a été revu à la baisse pour refléter la part du nucléaire et des renouvelables dans la production. Chaque baisse améliore mécaniquement l'étiquette de tous les logements chauffés à l'électricité, sans travaux.

Deux arrêtés l'ont fixé. Celui du 13 août 2025 l'a porté de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026. Celui du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août, le porte à 1,7 au 1er janvier 2027. Les seuils des classes et le calendrier d'interdiction de louer ne changent pas.

Renvoi au calcul détaillé du saut de classe déjà publié

Le détail du mécanisme de calcul, avec les seuils avant et après révision, a déjà été traité dans un article dédié à la réforme du DPE et au chauffage électrique. Ce texte ne le reprend pas et se concentre sur la conséquence en euros pour un bien précis.

Passer de F à E : la valeur verte chiffrée sur les 235 000 €

L'écart de prix observé entre classes selon les données notariales, converti en euros

Les études notariales sur la valeur verte, construites à partir des ventes signées, mesurent régulièrement un écart de prix entre logements de classes voisines, à caractéristiques comparables. Cet écart varie selon les régions et les périodes, et se situe le plus souvent entre 3 % et 8 % du prix pour un saut de classe F vers E dans l'ancien.

Sur les 235 000 € de ce T3, une fourchette de 3 % à 8 % représente entre 7 050 € et 18 800 €. Le milieu de fourchette, à 5 %, donne 11 750 €. Ce ne sont pas des montants garantis pour ce bien : ce sont des écarts moyens mesurés sur un ensemble de transactions comparables, que ce texte applique par prudence à titre d'ordre de grandeur.

Pourquoi ce gain est un ordre de grandeur, pas une garantie

L'écart de valeur verte est une moyenne statistique. Il agrège des biens dont la situation, l'état, la copropriété et la tension du marché local diffèrent. Un acheteur négocie sur le bien qu'il a devant lui, pas sur une moyenne nationale ou régionale. Le chiffre de 11 750 € donne un ordre de grandeur pour situer une discussion de prix, pas un montant à réclamer ou à concéder tel quel.

Ce que le saut de classe débloque : location et marge de négociation

Sortir du statut de passoire et lever l'interdiction de louer

Le calendrier d'interdiction de mise en location vise la classe G depuis 2025, la classe F à partir de 2028, puis la classe E à partir de 2034. Un T3 classé F et destiné à la location restait dans la fenêtre d'interdiction programmée pour 2028. Classé E depuis le 1er janvier 2026, celui-ci en sort, mais reste concerné par l'échéance de 2034.

Pour un logement occupé par son propriétaire, ce changement de classe n'a pas d'effet sur le droit d'occupation : l'interdiction de louer ne s'applique qu'à la mise en location, pas à la résidence principale du propriétaire.

Ce que la nouvelle classe change dans la négociation

Le DPE établi avant 2026 reste valable, et sa nouvelle classe se prouve par une attestation gratuite, téléchargée sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME à partir du numéro du diagnostic. Le vendeur a intérêt à la joindre au dossier : sans elle, l'annonce et les documents de vente affichent encore F, et un acheteur négocie sur ce qu'il lit. Classé E, le logement n'exige plus l'audit énergétique réservé à la vente des classes F et G. L'acheteur, lui, ne peut plus faire valoir l'échéance de 2028 : elle ne vise plus ce bien.

Récapitulatif : ce qui s'applique à ce T3, et ce qui ne s'applique pas

• S'applique : une consommation de 395 kWh/m²/an sur le DPE établi avec l'ancien coefficient de 2,3, soit une classe F
• S'applique : environ 326 kWh/m²/an avec le coefficient de 1,9 en vigueur depuis le 1er janvier 2026, soit une classe E sans travaux, et environ 292 kWh/m²/an au 1er janvier 2027 avec 1,7, toujours en E
• S'applique : l'attestation gratuite de l'ADEME, qui prouve la nouvelle classe sans nouveau diagnostic
• S'applique : un ordre de grandeur de valeur verte entre 7 050 € et 18 800 € sur 235 000 €, soit 3 % à 8 %, à traiter comme une fourchette et non un montant garanti
• S'applique : la sortie de l'échéance 2028 de l'interdiction de louer, l'échéance 2034 restant, elle, applicable
• Ne s'applique pas : un DPE établi en 2026, déjà calculé avec le coefficient de 1,9 : à 395 kWh/m²/an, il ne descendrait qu'à environ 353 avec 1,7 et resterait en F
• Ne s'applique pas : un gain de valeur certain ou individualisé pour ce bien précis, la valeur verte étant une moyenne statistique
• Ne s'applique pas : un effet sur le droit d'occupation du propriétaire occupant, l'interdiction de louer ne visant que la mise en location

Ce que ce calcul ne dit pas

Ce calcul ne mesure ni l'état réel de l'isolation du logement, ni la qualité de la ventilation, ni l'état de la copropriété si le bien en fait partie. Il ne dit rien de la tension du marché rennais sur ce type de bien à cette date, ni de la motivation du vendeur à céder ou non sur le prix. Il suppose enfin un logement tout électrique : c'est l'attestation de l'ADEME, calculée à partir des données du diagnostic, qui fait foi.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer

1. 1.Retrouver le numéro du DPE, treize caractères en haut à droite de sa première page, et télécharger l'attestation de nouvelle étiquette sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, avant de publier l'annonce ou de négocier
2. 2.Vérifier la date d'établissement du DPE : établi en 2026, il est déjà calculé avec le coefficient de 1,9, et seule la baisse à 1,7 de janvier 2027 peut encore le faire changer de classe
3. 3.Faire vérifier par le notaire, avant signature, que les diagnostics fournis et l'attestation éventuelle sont en cours de validité à la date de l'acte

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