Financement
Investissement locatif sans apport : faut-il présenter son dossier comme une résidence principale ?
Le cas, tel qu'il nous est posé
Bonjour à tous, Je construis mon premier projet d'investissement locatif dans le Grand Est (aucune envie d'acheter ma RP à Paris pour mettre 2K euros par mois dans un clapier à souris qui va probablement perdre de la valeur), et je suis en train de m'intéresser à mes solutions de financement. J'inscris cela dans une stratégie de diversification de mes investissements avec mon PEA, histoire de faire un peu jouer l'effet de levier et ma capacité d'emprunt qui aujourd'hui n'est pas du tout utilisée Pour infos générales, je vise un projet autour de 150 à 180k tout compris, et j'ai 0 dettes + assez de capacité d'emprunt pour être large avec mon loyer sur un prêt à 18/20ans avec un tel montant J'ai quelques questions : - Evidemment je souhaite minimiser au maximum mon apport. Dans cette optique, deux courtiers m'ont conseillé de passer mon dossier comme un dossier RP pour 1. Obtenir 25 ans, 2. Baisser le taux. Autant baisser ma mensualité j'en ai pas grand chose à faire, autant un taux plus bas ça m'intéresse bien plus, mais je ne suis pas certain des risques d'une telle manœuvre. Pour un courtier l'avantage est évident, ça permet de faire passer des dossiers plus facilement, mais après la vente c'est plus son problème entre guillemets, et je me retrouve seul face à la banque... - L'un d'entre eux m'a aussi proposé de tout emprunter et mettre 0 apport. Est ce un dossier plus risqué comme cela ? - Sur le sujet de la gestion, je ne souhaite pas passer par une agence. Donc j'aimerais avoir votre REX sur de la gestion locative d'un bien en colocation à 2/3 chambres (cible étudiants/Stagiaires/Alternants), sachant que je serai à 1h30 de TGV du bien (donc pas giga loin, mais c'est pas non plus un déplacement coup de tête) Je suis aussi preneur de tout conseil/retour pour un primo-accédant ! Merci d'avance
En résumé
- Un premier investissement locatif dans le Grand Est, en colocation de deux ou trois chambres pour étudiants, stagiaires et alternants.
- Un budget de 150 000 à 180 000 €, frais compris, sans apport si possible.
- Aucune dette, une large capacité d'emprunt, un PEA à côté.
- Locataire à Paris, à 1 h 30 de TGV du futur bien, et sans agence.
- Non précisés : la ville, les revenus, le montant du PEA.
La réponse courte
Présentez-le comme un investissement locatif. Les 25 ans sont ouverts à tous les projets et coûteraient 20 900 € d'intérêts de plus ; un dixième de point vaut 2 000 €, quand une fausse déclaration rend le prêt exigible. Le zéro apport se défend : vous devrez plus que la valeur du bien pendant près de trois ans.
Publié le — chiffres arrêtés au
0 fois jugée utile
Le dossier « résidence principale » ne vous apporte presque rien
Les 25 ans ne sont pas réservés à la résidence principale : c'est le plafond du HCSF pour tous les crédits. Ils se paient : 3,45 % sur 25 ans contre 3,30 % sur 20 ans, à nos taux moyens. Sur 165 000 €, la mensualité baisse de 118 €, mais les intérêts passent de 60 600 à 81 500 €. Puisque la mensualité vous importe peu, les 25 ans ne vous achètent rien.
Reste le taux. Sur 165 000 € et 20 ans, chaque dixième de point vaut 8,37 € par mois, 2 009 € en tout. En face, presque toutes les offres permettent à la banque d'exiger tout le capital en cas de fausse déclaration. Elle n'aura pas à enquêter : vos loyers figureront sur votre déclaration de revenus, et votre adresse restera parisienne. Un juge peut écarter la clause, mais au bout d'un procès.
Les dérogations, réservées à 70 % aux résidences principales, ne vous concernent pas : sans dette, vous restez loin des 35 % d'endettement. Demandez au courtier la banque qui tarife bien l'investissement locatif, pas un déguisement.
Zéro apport : un risque limité, et daté
Avec 165 000 € tout compris et sans apport, le bien vaut environ 149 100 € : 15 900 € partent en frais de notaire, de garantie et de dossier. Sur 20 ans, le capital restant dû ne repasse sous le prix d'achat qu'après 32 mois. Le risque n'existe que si vous devez revendre avant.
C'est votre PEA qui rend ce dossier acceptable : une banque finance plus volontiers les frais d'un emprunteur qui garde de l'épargne. N'en attendez pas de miracle : sur nos 955 villes, l'effet de levier médian vaut −0,04 point de rendement.
Gérer une colocation à 1 h 30
- Comptez deux ou trois départs par an, en juin pour la plupart. Chaque départ demande un état des lieux sur place : groupez-les, ou confiez-les à un professionnel local, à la carte.
- Baux individuels ou bail unique : avec des baux individuels, chaque chambre doit faire au moins 9 m², et une chambre vide reste à votre charge ; un bail unique solidaire laisse les colocataires chercher leurs remplaçants.
- Demandez la garantie Visale : gratuite pour les moins de 30 ans, elle couvre la colocation.
- Gardez sur place un double des clés et un artisan de confiance : une fuite n'attend pas le TGV.
Choisir la ville et le bien
- Nancy est à 1 h 30 de Paris, Reims à 45 minutes. Loué en entier, un appartement y rapporte chaque année 6,3 % et 5,8 % de son prix, charges comprises.
- À Metz et Strasbourg, les ventes ne sont pas publiées : demandez au notaire les dernières ventes de l'immeuble avant de faire une offre.
- Lisez le DPE. À Nancy comme à Reims, 5 % des appartements de 50 à 90 m² sont classés F ou G, mais près d'un sur cinq est classé E : il ne pourra plus être loué en 2034, au milieu de votre prêt.
Méthode
Les prêts sont calculés par le moteur des calculateurs du site, aux taux moyens de marché vérifiés au 27 juillet 2026 : 3,30 % sur 20 ans, 3,45 % sur 25 ans, hors assurance. Le prix du bien est celui qui, ajouté aux frais de notaire au taux majoré des droits de mutation, à une garantie de 1,20 % du prêt et à 1 000 € de frais de dossier, totalise les 165 000 € empruntés. Le rendement brut rapporte douze mois de loyer d'annonce ANIL du 3e trimestre 2025, charges comprises, au prix médian au m² des appartements vendus de janvier 2021 à décembre 2025 selon les statistiques DVF. La part de DPE F et G compte les appartements de 50 à 90 m² diagnostiqués du 1er juillet 2024 au 30 décembre 2025, un seul diagnostic par logement, le plus récent.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Nous ne mesurons pas l'écart de taux que les banques font entre résidence principale et investissement locatif : il varie d'une banque à l'autre, et c'est pourquoi la réponse le chiffre par dixième de point. Le loyer ANIL est celui d'un appartement loué en entier, pas à la chambre. Les ventes de Moselle et d'Alsace ne sont pas publiées dans DVF : nous ne pouvons pas situer les prix de Metz ou de Strasbourg.
Sources
- Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 20/10/2026
- Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 20/10/2026
- Garantie Visale — Service-public.fr, relevé le 20/10/2026
- Carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 — data.gouv.fr, relevé le 11/12/2025
- DPE Logements existants (depuis juillet 2021) — ADEME, relevé le 30/12/2025
Cet article a été rédigé puis publié automatiquement par un système d'intelligence artificielle à partir des sources vérifiées citées ci-dessus sans que cela nuise à l'intérêt ou à la qualité de ce contenu. Toutefois si vous relevez une erreur factuelle, merci de nous la signaler.
0 fois jugée utile