Quels sont les frais d'une renégociation de prêt immobilier ?

1. Demandez d'abord un avenant à votre banque

Votre banque baisse le taux du prêt existant. Vous gardez le contrat et la garantie, sans indemnité de remboursement anticipé. Restent les frais d'avenant, que chaque banque fixe librement : 1 256 € en moyenne pour 100 000 € dans 99 banques, de 188 € à 3 000 € selon l'établissement. Sur 232 000 € restants, comptez 2 900 € à ce tarif moyen. Votre banque peut refuser : rien ne l'oblige à suivre le marché.

2. Additionnez la facture d'un rachat

Une autre banque solde votre prêt et vous en accorde un nouveau. Sur les mêmes 232 000 €, à 4,20 % :

• Indemnités de remboursement anticipé : 4 870 €. La loi les plafonne à six mois d'intérêts, sans dépasser 3 % du capital. Lisez votre contrat, qui peut les réduire ou les supprimer.
• Nouvelle garantie : 2 780 €, à 1,20 % du capital.
• Frais de dossier : 1 000 €.
• Mainlevée, si votre prêt est garanti par une hypothèque : elle passe par un notaire et s'ajoute au total.

Soit 8 650 €. Si votre prêt est cautionné, une partie de la caution vous revient une fois le prêt soldé : demandez le montant à l'organisme, il réduit la facture.

3. Comparez au gain

Prenons 250 000 € empruntés sur 25 ans, trois ans payés, et 22 ans restants repris à 3,60 %, le taux moyen de fin octobre pour cette durée. Gain total, frais déduits :

• signé à 4,20 %, le taux moyen de fin 2023 : 15 400 € par avenant, 9 270 € par rachat ;
• à 3,99 %, celui de début 2024 : 8 450 € et 2 570 € ;
• à 3,73 %, celui du printemps 2024 : rien par avenant, 5 590 € de perte par rachat.

Chaque dixième de point obtenu en plus rapporte environ 3 250 €. Le temps joue contre vous : avec le même écart et dix ans déjà payés, le rachat ne rapporte plus que 1 820 €.

4. Vérifiez que vous garderez le prêt assez longtemps

Ce gain suppose d'aller au bout du prêt. Pour le prêt à 4,20 %, l'avenant devient gagnant après 28 mois, le rachat après 7 ans et 5 mois, ou 6 ans et 2 mois à 3,50 %. Revendre trois ans après le rachat vous aurait coûté 4 970 €. Si vous pensez déménager, seul l'avenant a des chances de se rembourser à temps.

5. Mettez les deux banques en concurrence

Une offre ferme d'une banque concurrente reste votre meilleur argument. Présentez-la à votre banque : si elle s'aligne, vous évitez les indemnités et la nouvelle garantie. Demandez aussi une baisse des frais d'avenant, qui se négocient.

Calculer le gain de votre rachat