Reduire le montant du financement avant signature du compromis

Un accord de principe se modifie, une offre se réémet

Un accord de principe n'engage ni vous ni la banque. Tant que l'offre n'est pas émise, changer le montage est une mise à jour du dossier : vos revenus, votre épargne et votre situation ont déjà été examinés, et ne le seront pas une seconde fois. Une fois l'offre émise, en revanche, changer le montant oblige à en émettre une nouvelle, avec un nouveau délai de réflexion de dix jours. C'est donc maintenant qu'il faut le faire.

Ce que la banque vérifiera en plus, c'est le PTZ lui-même : votre revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année, celui de 2024 pour une offre émise en 2026, les devis des travaux et le diagnostic énergétique. Seuls les établissements conventionnés par l'État le distribuent, et le PTZ s'adosse toujours à un autre prêt. En pratique, il se demande à la banque du prêt principal.

Crédit Logement suivra, sans nouveau dossier de votre part

Crédit Logement garantit un prêt d'un montant et d'une durée donnés. Si l'un change, la banque lui présente le nouveau montage : vous n'avez rien à refaire, c'est elle qui transmet. Un prêt principal plus petit réduit le risque qu'il garantit : c'est rarement là que la modification bloque.

La banque a peu de raisons de refuser : votre dossier devient plus sûr. Elle prête moins à intérêts, mais l'État lui compense le PTZ. Pour vous, le gain est net : chaque tranche de 10 000 € sortie d'un prêt de 25 ans à 3,45 % allège la mensualité de 49,79 € et vous évite 4 938 € d'intérêts.

Le PTZ ne finance pas « la part des travaux »

Dans l'ancien, le PTZ finance une part du coût total de l'opération, achat compris, à quatre conditions :

• Le logement est en zone B2 ou C.
• Les travaux font au moins 25 % du coût total, frais d'agence compris et frais de notaire exclus. Pour 250 000 €, il en faut 62 500 € au moins.
• Après travaux, le logement atteint au moins la classe D du diagnostic énergétique.
• Vous n'avez pas été propriétaires de votre résidence principale ces deux dernières années, et vos revenus restent sous un plafond.

Si elles sont remplies, le montant peut dépasser celui des travaux. Pour un couple et 250 000 € d'opération, notre simulateur donne 66 000 € de PTZ en zone B2 et 60 000 € en zone C, pour les tranches de revenus 2 et 3. En tranche 4, c'est la moitié. Au-delà de 47 250 € de revenu fiscal de référence en B2, ou de 42 750 € en C, il n'y a plus de PTZ. Sortir 66 000 € d'un prêt principal de 25 ans vous évite 32 593 € d'intérêts. Le PTZ se rembourse après son différé : la banque étale alors les deux prêts pour garder une mensualité constante.

Si ce sont des travaux d'énergie, c'est peut-être l'éco-PTZ

Isolation, chauffage, fenêtres : ces travaux relèvent de l'éco-PTZ, un autre prêt à taux zéro. Il est accessible sans condition de revenus, de 7 000 à 30 000 € selon les travaux, jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale, avec des artisans RGE. Il se demande avec le prêt d'achat, et les devis peuvent attendre le versement des fonds.

Deux limites. Il se rembourse sur 15 ans au plus, 20 pour une rénovation globale, sans différé : la mensualité peut augmenter au lieu de baisser. Et les travaux qu'il finance ne comptent pas dans les 25 % du PTZ. Les deux prêts se cumulent, mais pas sur les mêmes travaux.

Avant de signer le compromis

1. 1.Faites chiffrer les travaux, puis calculez leur part dans le coût total. Sous 25 %, le PTZ est exclu, et seul l'éco-PTZ reste possible.
2. 2.Demandez à votre conseiller d'intégrer le PTZ à l'accord de principe et de présenter le nouveau montage à Crédit Logement.
3. 3.Inscrivez dans la condition suspensive les prêts que vous demanderez vraiment : le prêt principal et le PTZ, chacun avec son montant, sa durée et son taux maximum. Une demande qui s'écarte du compromis peut vous coûter la protection de la clause : la condition est alors réputée accomplie.
4. 4.Si le PTZ est refusé, la condition n'est pas remplie et vous restez libres. Vous pourrez toujours y renoncer pour acheter avec le seul prêt principal, que la banque était prête à accorder.

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