Financement
Acheter pour loger son enfant puis louer : résidence secondaire ou investissement locatif ?
Le cas, tel qu'il nous est posé
J'envisage d'acheter un appartement pour y loger, dans un premier temps, mon fils à titre gratuit. A terme, le but est de le louer. Ceci étant, je ne sais pas quoi déclarer quand je cherche à évaluer ma capacité d'emprunt en ligne. Ce ne sera pas ma résidence principale, ni ma résidence secondaire, et pas encore un investissement locatif... Qu'en pensez-vous ?
En résumé
- Un appartement acheté pour y loger un fils, sans loyer.
- Une mise en location prévue plus tard.
- Non précisés : la ville, le prix, les revenus, les crédits en cours et le logement actuel, en propriété ou en location.
La réponse courte
Cochez « résidence secondaire » : pour une banque, un logement que vous n'habitez pas et qui ne vous rapporte rien se finance ainsi, quel que soit l'occupant. Pas « investissement locatif » : le simulateur compterait un loyer qui n'existera pas avant des années, et vous prêterait environ 26 000 € de trop pour un 40 m² ordinaire.
Publié le — chiffres arrêtés au
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Ce que la case change vraiment
Le plafond de 35 % d'endettement et la durée de 25 ans s'appliquent à tous les projets. Le type de projet ne sert qu'à deux choses : décider si un loyer entre dans vos revenus, et ouvrir ou fermer les aides réservées à votre résidence principale, comme le prêt à taux zéro.
Un loyer est retenu à 70 %. Dans la médiane de nos 955 villes, un appartement de 40 m² se loue 571 € par mois : la banque ajouterait 400 € à vos revenus, de quoi emprunter environ 26 000 € de plus sur 25 ans. Sans bail, elle ne les comptera pas ; votre simulation ne doit pas les compter non plus.
Ce qui pèse aussi dans votre dossier
- Votre propre logement continue de vous coûter : un crédit en cours entre dans les 35 %, un loyer réduit ce qui vous reste pour vivre.
- La marge de dérogation est étroite. Une banque peut dépasser les 35 % pour 20 % de ses crédits, mais 70 % de cette marge vont aux résidences principales : votre projet doit tenir dans la règle.
Prêter le logement à votre fils
- Pas de taxe d'habitation s'il y vit à titre principal et déclare cette adresse. Une réponse ministérielle du 29 septembre 2026 demande d'en garder la preuve : un prêt à usage écrit, son assurance, ses factures. Sans elles, vous pouvez payer la taxe des résidences secondaires.
- Déclarez-le comme occupant sur impots.gouv, dans « Gérer mes biens immobiliers ».
- Rien n'est déductible tant que le logement est prêté : intérêts, taxe foncière et charges de cette période ne réduiront jamais vos impôts.
- Le prêt a un prix : le loyer auquel vous renoncez, 571 € par mois pour 40 m², soit 6,4 % du prix chaque année.
L'autre voie : lui louer dès le départ
Si votre fils peut payer un loyer normal, un bail fait du projet un investissement locatif dès le premier jour : le loyer compte dans votre capacité d'emprunt, les intérêts deviennent déductibles. Il n'aura pas d'APL, refusées au locataire d'un parent. Un loyer symbolique ne sert à rien : le fisc le traite comme un prêt gratuit.
Ce que je ferais à votre place
- 1.Simuler en résidence secondaire, sans aucun loyer, avec tous vos crédits en cours.
- 2.Présenter au banquier le projet tel qu'il est, prêté puis loué : un loyer annoncé sans bail serait écarté de toute façon.
- 3.Signer avec votre fils un prêt à usage sans durée fixe : il prouve l'occupation et vous laisse reprendre le logement, avec un préavis raisonnable, le jour où vous voudrez le louer.
- 4.Choisir dès maintenant un bien qui se louera bien : le quartier et la surface compteront plus, ensuite, que ce qui plaît à votre fils.
Méthode
Le loyer est le loyer d'annonce ANIL au m² du 3e trimestre 2025, charges comprises, multiplié par 40 m² ; le prix, le prix médian au m² des appartements vendus de janvier 2021 à décembre 2025 selon les statistiques DVF. Les valeurs citées sont les médianes des 955 communes de plus de 10 000 habitants où les deux sont connus. Le loyer est retenu à 70 % dans les revenus, puis plafonné à 35 % ; la mensualité obtenue est convertie en capital sur 25 ans à 3,45 %, notre taux moyen de marché pour cette durée, avec une assurance de 0,34 % du capital initial par an.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Le loyer ANIL est charges comprises, alors que la banque retient un loyer hors charges : l'écart réel est un peu plus faible que 26 000 €. Certaines banques comptent les loyers autrement, par différence avec la mensualité. Sans la ville, nous ne pouvons ni situer le prix ni chiffrer le loyer de cet appartement.
Sources
- Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 19/10/2026
- Décision du 29 juin 2023 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers — Légifrance, relevé le 19/10/2026
- Question écrite n° 11158 sur les conditions d'exonération de la taxe d'habitation, réponse du 29 septembre 2026 — Assemblée nationale, relevé le 29/09/2026
- Article L822-3 du code de la construction et de l'habitation — Légifrance, relevé le 19/10/2026
- Carte des loyers : indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 — data.gouv.fr, relevé le 11/12/2025
Cet article a été rédigé puis publié automatiquement par un système d'intelligence artificielle à partir des sources vérifiées citées ci-dessus sans que cela nuise à l'intérêt ou à la qualité de ce contenu. Toutefois si vous relevez une erreur factuelle, merci de nous la signaler.
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