Des questions posées sur les forums immobiliers, reprises avec les mots de qui les pose. Chaque réponse s'appuie sur au moins un chiffre issu de nos données, avec sa méthode et ses limites.
Environ 1,3 % du capital restant dû avec votre banque, 3,7 % avec une autre. Sur 232 000 €, cela fait 2 900 € par avenant et 8 650 € par rachat. Pour un prêt signé à 4,20 % fin 2023, l'avenant devient gagnant en 28 mois, le rachat en 7 ans et 5 mois. Sous 3,75 %, au taux actuel, il n'y a plus rien à gagner.
Oui, si vous gagnez au moins 2 000 € net par mois. Sur 25 ans, 700 € de mensualité remboursent 130 300 €, soit un bien d'environ 118 000 €, frais à part. Ce bien fait 42 m² dans la commune médiane, là où 700 € en louent 49. Et comptez environ 260 € de plus par mois : taxe foncière, charges et entretien.
Vendre d'abord, acheter dans la foulée : signez le compromis de votre bien, faites une offre sous condition de cette vente, et signez les deux actes le même jour. La cascade n'effraie un vendeur que si votre bien n'a pas encore d'acheteur ; une fois cet acheteur financé, il ne lui reste presque rien à risquer.
Présentez-le comme un investissement locatif. Les 25 ans sont ouverts à tous les projets et coûteraient 20 900 € d'intérêts de plus ; un dixième de point vaut 2 000 €, quand une fausse déclaration rend le prêt exigible. Le zéro apport se défend : vous devrez plus que la valeur du bien pendant près de trois ans.
Cochez « résidence secondaire » : pour une banque, un logement que vous n'habitez pas et qui ne vous rapporte rien se finance ainsi, quel que soit l'occupant. Pas « investissement locatif » : le simulateur compterait un loyer qui n'existera pas avant des années, et vous prêterait environ 26 000 € de trop pour un 40 m² ordinaire.
Oui, et c'est le bon moment : avant l'offre, un accord de principe se modifie sans repartir de zéro. La banque présentera elle-même le nouveau montage à Crédit Logement, et un prêt plus petit est un risque plus faible. Mais dans l'ancien, le PTZ ne finance pas les travaux : il finance une part de toute l'opération, si les travaux en font au moins 25 %.
Le loyer n'entre pas dans les 35 % : seules les mensualités de crédit y comptent, et le loyer s'arrête quand on achète. Au SMIC, 35 % font 517 € par mois, à peu près votre loyer d'alors. Dans nos 956 communes, c'est aussi à peu près le loyer du logement que ce crédit achète. Les banques n'ignorent pas la règle, mais un crédit sur cinq peut la dépasser, en priorité pour les primo-accédants.
Votre calcul est juste : à taux égal, le montage coûte 452 €. Mais il achète peu. En cas de coup dur, votre mensualité pourrait descendre à 1 721 € au lieu de 1 811 € avec le prêt direct, 90 € d'écart, et seulement si la clause autorise une baisse d'au moins 18 %. Et si la banque facture les 18 mois de plus comme le marché, le montage coûte 2 000 €.
Oui, mais l'effort qui compte n'est pas d'abord sur le taux. 3,51 % dépasse de 0,21 point notre taux moyen à 20 ans : 18 € par mois. L'assurance de la banque en coûte 48 à 70, et la loi lui interdit de toucher au taux si vous l'assurez ailleurs, même après la signature. Demandez aussi le taux sans les autres produits : 0,10 point vaut 8,72 € par mois.
Oui : les six ans sont un plafond de contraintes, pas une porte qui se referme. Dès la 7ᵉ année vous louez librement, au prix du marché, et le PTZ continue de courir sans être remis en cause. Mais la TVA prend le relais : sa clause court dix ans et non six, la mise en location la déclenche comme une vente, et elle rappelle encore 8 246 € en 7ᵉ année sur un logement payé 200 000 €.
Il ne l'est presque jamais autant qu'on vous le dit. Sur les 955 communes que nous mesurons, l'effet de levier médian vaut −0,04 point de rendement interne, et il est négatif dans 497 d'entre elles. Surtout, votre montage donne 1,56 € de cash-flow de plus par mois que celui que vous rejetez, pour 46 000 € immobilisés en plus. Explications...
Oui, et vous avez tiré le bon levier : votre délégation d'assurance vaut environ 12 600 €, quand 0,10 point de taux n'en vaudrait que 1 518 €. Deux lignes manquent au plan : les intérêts intercalaires jusqu'à la livraison, 1 100 à 3 100 € selon l'ordre de déblocage, et les 0 € des cinq dernières années d'assurance, qui laissent environ 51 000 € sans couverture.
Non, et l'arithmétique vous donne raison. Pour qu'emprunter soit gagnant, il faudrait que votre épargne rapporte 5,87 % brut : votre meilleur PEL plafonne à 2,07 % net. Sur un crédit d'un tiers, payer comptant laisse 13 765 € de plus en dix ans. Le vrai sujet n'est pas cash ou crédit, mais l'ordre dans lequel vider vos enveloppes — et le calendrier de votre épargne salariale. Explications...
Pas aujourd'hui. Vos 2 300 € portent 143 140 € de prix d'achat sans loyer, 187 733 € avec un loyer de 1 000 € pondéré à 70 %. Une maison à 240 000 € exigerait 3 124 € de solde. Il vous manque 56 352 € d'apport, soit trois à quatre ans d'épargne — et le loyer ne remboursera pas le crédit. Explications...
Gardez-la, et trouvez une banque qui raisonne en différentiel. Votre taux de 1,24 % vaut 18 755 € d'intérêts que vous ne paierez pas, et la vente ne vous laisserait que 25 882 à 33 721 € une fois le prêt soldé. C'est la méthode de calcul de la banque qui vous permettra d'augmenter votre budget d'achat et de le porter à près de 280 k€. Explications...
Oui. Prenons le cas posé : locataire depuis trois ans, un PTZ encore en cours sur un logement quitté il y a plus de six ans. La condition porte sur ce qu'on a possédé et occupé, pas sur ce qu'on rembourse, et le code n'interdit que deux PTZ sur une même opération. L'ancien PTZ ne coûte pas l'éligibilité, il coûte du budget : 208 € de mensualité, c'est 36 600 € en moins à emprunter.
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